Отчет о работе по теме

Отчет о работе по теме

«Разработка методики оценки деятельности управляющих организаций в жилищном секторе»
СОДЕРЖАНИЕ

Статья 432 Гражданского кодекса Российской Федерации части первой от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ. 32

ВВЕДЕНИЕ

Вопрос о предъявлении к управляющим организациям специальных требований, которые бы защитили собственников жилья от некомпетентности или недобросовестности управляющих, активно обсуждается на всех уровнях – от собственников помещений в многоквартирных домах (далее – МКД) до чиновников разного уровня. Это обусловлено рядом причин, в том числе тем, что:

многие собственники помещений в МКД до сих пор не воспринимают себя в роли субъектов, обладающих правами, среди которых - право выдвигать свои условия в переговорах с управляющими организациями и требовать от них исполнения договорных обязательств, а прочно вжились в роль просителей и жалобщиков;
местная власть по-прежнему продолжает нести ответственность за весь так называемый «государственный (или муниципальный) жилищный фонд»;
управляющие организации еще не научились работать с собственниками помещений в МКД как со своими клиентами – заказчиками и плательщиками услуг и работ, а больше ориентируются на указания местных чиновников и продолжают отчитываться перед ними.

В настоящее время в России специальных нормативных требований или ограничений деятельности управляющих организаций нет: их деятельность не лицензируется и не требует специального допуска, страхование ответственности и сертификация являются добровольными. Единственное исключение установлено для случаев^¹, когда орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации для управления МКД: такая управляющая организация в момент конкурса не должна быть банкротом, иметь задолженностей и административных правонарушений. Кроме того, выбранная управляющая организация должна предоставить обеспечение исполнения своих обязательств по управлению МКД - нотариально заверенную копию договора о страховании ответственности или договора о залоге депозита либо банковскую гарантию. Но конкурсные требования не применимы для оценки текущей деятельности управляющих организаций и, прежде всего, самими собственниками помещений в многоквартирном доме.

Во многих субъектах РФ и муниципальных образованиях нормативно-правовыми актами утверждены порядки оценки и определения рейтинга управляющих организаций, действующих на территории региона или муниципального образования. К сожалению, не все установленные в порядках критерии оценки понятны и важны для собственников, как потребителей услуг управляющей организация, что не позволяет им объективно оценить уже работающую в их доме управляющую организацию и при необходимости правильно выбрать новую, лучшую (привлекательную и надежную), управляющую организацию.

Собственники помещений в МКД должны иметь возможность оценивать управляющие организации на основе потребительских критериев. Это не значит, что им, как не обладающим профессиональными знаниями в сфере управления МКД, нужны критерии примитивного содержания и шкала оценки из двух полярных значений (да – нет, хорошо – плохо). Это означает, что для собственников помещений должны быть понятны смысл и содержание критериев, которые не содержат сложных терминов и двусмысленности, а используют всем понятные слова, и принцип выставляемых оценок, которые носят взвешенный и объективный характер и не содержат крайностей. При таком подходе риск ошибок при выборе управляющей организации будет минимальным.

разработка методики оценки деятельности управляющих организаций в жилищном секторе Г. МОСКВЫ

1. Анализ практики раскрытия управляющими организациями г. Москвы информации о деятельности по управлению многоквартирными домами

Законодательные требования к раскрытию информации

Жилищный кодекс Российской Федерации обязал управляющие организации обеспечить свободный доступ к информации, касающейся деятельности по управлению многоквартирными домами^². Раскрытие информации производится в соответствии со Стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами^³ (далее - Стандарт).

Перечень раскрываемой информации включает в себя всю существенную информацию о деятельности управляющих организаций^⁴, в том числе:

а) общую информацию об управляющей организации;

б) основные показатели финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации (в части исполнения договоров управления);

в) сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в МКД;

г) порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД;

д) сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в МКД;

е) сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы.

Информация о деятельности управляющих организаций очень нужна собственникам помещений в МКД, прежде всего, при выборе управляющей организации для заключения договора управления, а также для формирования заказа на управление домом (составления перечня услуг и работ, которые они хотят поручить управляющей организации), для оценки, каковы будут их общие расходы по оплате услуг и работ управляющей организации. Не менее важно для собственников иметь «уверенность в завтрашнем дне», что их дом завтра не останется без надлежащего обслуживания и без коммунальных услуг из-за банкротства управляющей организации.

С другой стороны, управляющие организации, работая в условиях рынка, должны быть максимально заинтересованы в том, чтобы сохранить действующих клиентов и, при желании, привлечь новых. С этой целью им необходимо распространять информацию о себе, в том числе об услугах и работах, которые они готовы исполнять, сколько они стоят, какую пользу получат клиенты, если закажут эти услуги и работы. Это обычная практика при продаже товаров, услуг и работ на рынке, которая помогает потребителям ориентироваться в имеющихся на рынке предложениях, выбрать необходимый уровень качества по доступной цене.

Если управляющие организации в полном соответствии со Стандартом раскрыли информацию о своей деятельности, то на основе анализа этой информации можно достаточно объективно провести сравнительную оценку управляющих организаций по основным аспектам их деятельности по управлению многоквартирными домами.

Стандарт, помимо состава раскрываемой информации, определяет порядок, сроки и способы раскрытия информации. Обязательным способом раскрытия информации на территориях, где имеется доступ к сети Интернет, является ее размещение на сайте в сети Интернет^⁵. Это может быть сайт самой управляющей организации, сайт органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, определяемого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или сайт органа местного самоуправления муниципального образования, на территории которого управляющая организация осуществляет свою деятельность.

Раскрытие информации управляющими организациями г. Москвы

Несмотря на то, что Стандарт действует уже больше года назад, в Москве еще есть управляющие организации, которые не раскрыли информацию о своей деятельности в сети Интернет. Среди репрезентативных управляющих организаций это ООО «Миракс Сервис» и ООО УК «Тимирязевская».

Управляющие организации, из числа раскрывших информацию, имеют свои сайты в сети Интернет, за исключением ГУП ДЕЗ Алтуфьевского района и ГУП ДЕЗ Соколиная гора, которые раскрыли информацию на сайте управы соответствующего района.

К сожалению, объем представленной информации на сайтах управляющих организаций далеко не полный, а содержание информации раскрыто поверхностно или вообще не раскрыто

Минимальный объем информации представили ООО УК «Дормер», ООО «УК Арбат», ООО «Донстройэксплуатация», ЗАО «Эстейт Сервис дирекция Куркино СЗАО», ООО «Орлеон грин». Управляющая организация ООО «Маторин» раскрыла информацию во второй половине октября этого года, до этого у нее тоже был минимальный объем информации.

Не все репрезентативные управляющие организации раскрыли в полном объеме даже общую информацию об управляющей организации^⁶. Например, управляющая организация ООО «ДС Эксплуатация» не представила перечень МКД, находящихся в ее управлении, некоторые управляющие организации, например ОАО «РЭУ 24 района Измайлово», ГУП ДЕЗ района «Марьино», не указали общую площадь помещений в МКД, находящихся в управлении. Понятно, что представить такую информацию не представляет труда, просто к работе отнеслись небрежно.

Некоторые управляющие организации не посчитали нужным представить информацию о многоквартирных домах, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем календарном году. Может быть, таких домов и нет, но об этом надо было сообщить. Аналогично и со сведениями о членстве управляющей организации в саморегулируемой организации (СРО) и (или) других объединениях управляющих организаций. Причем ГУП ЭВАЖД сведения о членстве в СРО заменил сведениями о своих деловых партнерах, среди которых СРО нет, что может ввести в заблуждение клиентов.

Раскрытие информации о выполняемых управляющими организациями работах и оказываемых услугах в отношении общего имущества в МКД^⁷

К раскрытию информации о работах и услугах практически все управляющие организации отнеслись формально. Одни просто переписали перечень услуг и работ из постановления Правительства Москвы от 04 июня 1996г. № 465 «О нормативах Москвы по эксплуатации жилищного фонда» или из договора управления МКД, разработанного Департаментом жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы в 2008 году. Другие поленились и это сделать и попросту сослались на данные документы. Третьи не сделали и этих ссылок, полагаясь, видимо на то, что клиенты сами догадаются, что оказываемые управляющей организацией услуги и выполняемые работы можно найти в приложениях к проекту договора управления МКД. А четвертые в разделе об услугах в отношении общего имущества представили услуги и работы, выполняемые в квартирах за отдельную плату.

Лишь отдельные управляющие организации вышли за рамки услуг и работ, которые указаны в правилах и нормах эксплуатации жилищного фонда, и представили такие достаточно типичные в настоящее время дополнительные услуги, которые повышают безопасность и удобство проживания в доме, как охрана подъездов и придомовой территории, организация и охрана коллективных автостоянок, установка и обслуживание общедомовых антенн, обеспечение Интернетом. В единичных случаях управляющие организации, например ООО УК «Дормер», предложили такие информационно-организационные услуги, как ведение списков собственников помещений, помощь в подготовке общих собраний собственников помещений в МКД и др.

Раскрытие информации о стоимости работ и услуг управляющие организации^⁸

Формально отнеслись управляющие организации к раскрытию информации о стоимости выполняемых работ и оказываемых услуг. Стандарт требует подробное описание содержания каждой работы и услуги (с указанием конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества в МКД, что определяете выбор конкретных работ и услуг) и указания стоимости каждой работы (услуги) в расчете на соответствующую единицу измерения (на 1 кв. метр общей площади помещений в многоквартирном доме, на 1 погонный метр соответствующих инженерных сетей, на 1 кв. метр площади отдельных объектов, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, на 1 прибор учета соответствующего коммунального ресурса и др.).

Собственникам необходима именно подробная информация о содержании и стоимости каждого вида услуг, работ и ремонтов, предлагаемых управляющей организацией, чтобы они имели ясное представление о том, какой перечень и объем услуг, работ и ремонтов они могут себе позволить (при условии обеспечения требований законодательства по надлежащему содержанию общего имущества), и какой должна быть их плата по договору управления МКД. Сравнив расчеты по информации различных управляющих организаций, собственники помещений могут выбрать ту, которая наиболее соответствует их финансовым возможностям.

Репрезентативные управляющие организации Москвы не смогли выполнить требования Стандарта. Они просто указали, что цена всех их работ и услуг в расчете на 1 кв. м общей площади помещений равна цене, установленной постановлением Правительства Москвы от 30 ноября 2010 года № 1038-ПП «Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения на 2011 год». Еще более небрежно отнеслась к раскрытию информации о стоимости услуг управляющая организация ОАО «РЭУ-24 района Измайлово», на сайте у которой представлена информация о плате за жилое помещение, установленной постановлением Правительства Москвы от 1 декабря 2009 г. №1294-ПП на 2010 год.

Отдельные управляющие организации, например ООО «Дельфорг», кроме постановления Правительства Москвы № 1038-ПП, представили на своем сайте единичные расценки на работы и услуги по содержанию МКД, указанные в приложении к распоряжению Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы от 31.01.2011 № 05-14-5/1. Можно предположить, что если собственники помещений в конкретном МКД захотят рассчитать расходы на свой дом, исходя из конкретных натуральных показателей элементов общего имущества в МКД и единичных расценок, то управляющая организация готова будет выполнять работы (услуги) за рассчитанную плату. Предположение основано и на том, что предлагаемый ООО «Дельфорг» проект договора управления МКД в разделе о плате по договору предусматривает, что плата устанавливается по решению общего собрания собственников помещений. И только в случае отсутствия решения собственников помещений – по тарифам и в порядке, установленном Правительством Москвы. Хотя возможно, что в управлении этой управляющей организации нет ни одного дома, в котором плата собственников за жилое помещение отличались бы от остановленной Правительством Москвы.

Раскрытие информации о проекте договора управления МКД^⁹

Большинство из репрезентативных управляющих организаций представили проект договора управления МКД (с приложениями) между управляющей организацией и собственником помещения, разработанный департаментом жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы. Некоторые не поленились и на основе этого договора разработали проект договора управления с ТСЖ.

Несколько управляющих организаций, например ООО «УК Богородское», ООО УК «Дормер» не раскрыли информацию о проекте договора управления. Некоторые управляющие организации представили проект договора управления без приложений к договору.

Ни одна управляющая организация не представила действующие договоры управления МКД, содержание которого может существенно отличаться от представленного на сайте проекта договора. Предположение это связано с тем, что Департамент ЖКХ Москвы разработал и предложил управляющим организациям проект договора управления, который и представлен на сайтах в Интернете, в 2008 году, а действующие в настоящее время договоры управления были заключены ранее.

Раскрытие информации о выполнении обязательств по договорам управления в отношении каждого МКД^¹⁰

Сведения о выполнении обязательств содержат перечень информации, в числе которой план работ на срок не менее 1 года по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома с указанием периодичности и сроков осуществления таких работ (услуг), а также сведения о выполнении работ (оказании услуг) и о причинах отклонения от плана. Раскрытие этой информации явилось самой сложной задачей для управляющих организаций.

Профессиональная квалификация управляющей организации подтверждается ее умением разработать план управления объектом недвижимости, в том числе МКД, как стратегии развития объекта недвижимости, направленного на достижение целей, поставленных собственником / собственниками. Российские управляющие организации еще не имеют опыта разработки подобных планов, но разработать годовой план работ по содержанию и ремонту МКД - для многих уже под силу.

Однако, ни одна из репрезентативных управляющих организаций Москвы не представила планы работ на год по каждому из МКД, находящихся в управлении. Одни организации вообще «умолчали» на сайте о том, что такие сведения должны быть представлены. Другие просто не раскрыли информацию на отведенной ей странице сайта. Очень высока вероятность того, что таких планов работ в разрезе по каждому МКД в управляющих организациях просто нет.

Даже непрофессионалу в управлении понятно, что дома массовых серий, построенные в советский период, нуждаются, прежде всего, в ремонтных работах, в том числе и в энергосберегающей модернизации, а новым домам, построенным с использованием высококачественных материалов по современным технологиям, требуются услуги квалифицированных специалистов по обслуживанию дорогостоящего оборудования, садовника, который владеет навыками ландшафтного дизайна, проведет озеленение и благоустройство придомовой территории, обработает зеленые насаждения.

Если вместо индивидуализированных планов есть обычный набор услуг и работ по содержанию МКД, то собственники имеют не управляющую организацию, а подрядчика по обслуживанию дома. ООО УК «Юнидом», например, так и информировала своих потребителей, что перечень услуг и работ является стандартным для всех домов.

Умение решать различные задачи, поставленные собственниками помещений, характеризует готовность управляющей организации работать в интересах своих клиентов. Такие управляющие организации всегда будут иметь преимущества в условиях рыночной конкуренции.

Управляющие организации в соответствующем разделе раскрытия информации, как правило, представили отчеты перед ГУ ИС. Отчеты имеют стандартную форму и содержат сведения не о фактически выполненной работе, а о распределении финансовых средств по статьям расходов.

Лишь отдельные управляющие организации попытались сделать первые шаги в сторону пообъектного планирования работ в домах. Например, ГУП ЭВАЖД представила короткие (из 1- 4 пунктов) планы работ по текущему ремонту по каждому МКД. ООО «Богородское» представило заключение о техническом состоянии каждого дома с рекомендациями о требуемых работах на каждом элементе общего имущества в МКД и сведения о том, что уже сделано в доме.

У некоторых управляющих организациях, например, ООО «Богородское» и ООО УК «Дом-мастер», есть отдельные страницы на сайте в сети Интернет, на которых должна быть представлена информация о планах работ в каждом МКД, но пока они не заполнены.

Краткие выводы

1. Подавляющее большинство управляющих организаций из числа репрезентативных имеют сайты в сети Интернет.

2. Качество сайтов большинства управляющих организаций с точки зрения удобства получения информации для пользователей невысокое.

3. У всех репрезентативных управляющих организаций перечень и содержание раскрытой информации меньше, чем требует Стандарт раскрытия информации.

4. Практически у всех управляющих организаций отсутствует информация о планах работ по содержанию и ремонту МКД на год.

5. Управляющие организации не пытаются самостоятельно описать содержание каждой работы и услуги (с указанием периодичности выполнения, результата выполнения и др. характеристик) и оценить их стоимость в расчете на соответствующую единицу измерения.

6. На основе анализа раскрытой информации можно достаточно объективно оценить деятельность управляющей организации.

2. Описание методики оценки деятельности управляющих организаций и построения рейтинга управляющих организаций

Предлагаемые в методике оценки деятельности и построения рейтинга управляющих организаций в жилищном секторе г. Москвы (далее – Методика) подходы к оценке деятельности управляющих организаций в жилищном секторе (далее – управляющие организации) основаны на том, что клиенты управляющих организаций – собственники помещений в многоквартирных домах (далее – собственники) осознают свои интересы как собственников недвижимого имущества и заинтересованы в сохранении (улучшении) своей недвижимости, обеспечении (повышении) комфортности проживания в доме, а также в эффективном расходовании (экономии) своих средств на эти цели.

Если еще недавно уровень понимания собственниками того, что ведущая роль в отношениях «собственники – управляющая организация» принадлежит собственникам и именно они изначально отвечают за состояние общего имущества в многоквартирном доме (далее – МКД), его соответствие обязательным требованиям безопасности, а ответственность управляющих организаций – это следствие заключенного договора управления, был достаточно низким, то сегодня собственники все более осознают свои интересы как собственников недвижимого имущества и свою роль как заказчиков услуг управляющей организации. При выборе конкретной управляющей организации собственники хотят найти объективное подтверждение тому, что управляющая организация:

вызывает доверие, и она может наилучшим образом позаботиться о сохранности (или улучшении) МКД и его соответствии обязательным требованиям, что поможет сохранить (или преумножить) стоимость жилищной недвижимости;
позаботится о создании комфортных условий для проживания в МКД, а также поможет собственникам сделать потребление коммунальных ресурсов более рациональным и, как следствие, сократить расходы на оплату коммунальных услуг;
предлагает и оказывает услуги и работы за справедливую плату, соответствующую сложившемуся уровню цен на рынке, и, кроме того, вопрос цены договора управления МКД решается в процессе переговоров с учетом индивидуальных особенностей дома;
относится к своим клиентам – собственникам с уважением и заинтересована в том, чтобы клиенты были удовлетворены ее работой;
достаточно стабильна, ей не грозит банкротство, и собственники не столкнутся с необходимостью срочного поиска другой управляющей организации.

Именно исходя из такого понимания роли и заинтересованности собственников в отношении своего дома, в Методике сформулированы критерии оценки деятельности управляющих организаций как средства проверки профессионализма, добропорядочности и надежности организации, ее ориентации на интересы и удовлетворенность клиентов. Оценка деятельности управляющих организаций – это сравнение с «лучшей практикой», которая складывается из понимания российского законодательства, регулирующего деятельность по управлению многоквартирными домами, и осведомленности о лучшем опыте деятельности управляющих организаций в России и других странах.

Оценка деятельности управляющих организаций по данным критериям проводится на основе анализа информации о деятельности управляющих организаций, находящейся в открытом доступе, прежде всего, раскрываемой самими управляющими организациями в соответствии с требованиями законодательства.

Методика оценки деятельности и построения рейтинга управляющих организаций в жилищном секторе г. Москвы

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящая Методика определяет критерии оценки деятельности организаций различной формы собственности, осуществляющих управление многоквартирными домами в г. Москве, и порядок построения их рейтинга с целью создания информационного ресурса для потребителей услуг управляющих организаций.

1.2. Оценка деятельности управляющих организаций проводится по установленным в настоящей Методике критериям на основе анализа информации, находящейся в открытом доступе.

1.3. Рейтинг управляющих организаций, критерии оценки деятельности управляющих организаций могут быть использованы широким кругом лиц, в том числе:

собственниками, товариществом собственников жилья (далее – товарищество, ТСЖ) с целью:
органами государственной власти и органами местного самоуправления с целью получения объективной обобщенной информации, необходимой:
саморегулируемыми организациями управляющих организаций (далее – СРО):
управляющими организациями:

1.4. Настоящая методика направлена на обеспечение объективности, открытости и прозрачности при проведении оценки деятельности управляющих организаций и построении их рейтинга.