МИНОБРНАУКИ РОССИИ
Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Санкт-Петербургский государственный

инженерно-экономический университет»

Кафедра экономики и менеджмента недвижимости

ЗАОЧНОЕ ОБУЧЕНИЕ

УТВЕРЖДАЮ

Проректор

по учебно-методической работе

и качеству образования

д.э.н., профессор

_______________ В.И. Малюк
«20» января 2011 г.
Рег. № М-1169
ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИЙ

Методические указания к изучению дисциплины

и выполнению контрольной работы

для студентов заочной формы обучения

Специальность 080502(9) - Экономика и управление на предприятии

(операции с недвижимым имуществом)

Санкт-Петербург

2011
Допущено

редакционно-издательским советом СПбГИЭУ

в качестве методического издания

Составители:

канд. экон. наук, доц. А.В. Панова

ассист. О.А. Туркова

Рецензент

канд. экон. наук, проф. И.А. Бачуринская

Подготовлено на кафедре

экономики и менеджмента недвижимости

Одобрено научно-методическим советом специальности

080502(9) – Экономика и управление на предприятии

(операции с недвижимым имуществом)

Отпечатано в авторской редакции с оригинал-макета,

представленного составителем.

СПбГИЭУ, 2011

СОДЕРЖАНИЕ

1. 
   Общие положения 4
   
2. 
   Методические указания к изучению дисциплины 5
   
3. 
   Методические указания к выполнению контрольной работы 5
   
4. 
   Контрольные задания 16
   
5. 
   Требования к оформлению контрольной работы 18
   
6. 
   Список литературы 20
   

Приложение 1. Содержание дисциплины (Извлечение

из рабочей программы дисциплины) 22

Приложение 2. Теоретические вопросы контрольной работы 24

Приложение 3. Исходные данные

к задачам контрольной работы 25

Приложение 3.1 25

Приложение 3.2 26

Приложение 3.3 27

Приложение 3.4 28

Приложение 3.5 29

Приложение 3.6 30

Приложение 3.7 31

Приложение 4. Образец оформления титульного листа

контрольной работы 32

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Целью изучения дисциплины является освоение студентами методов, принципов экономической оценки инвестиций (на примере недвижимости).

Задачи дисциплины заключаются в приобретении студентами знаний:

- понятийного аппарата, отражающего содержание и экономическое назначение инвестиций;

- принципов формирования инвестиционных проектов;

- анализа бизнес-плана инвестиционного проекта;

- методов финансово-экономической оценки инвестиционных проектов;

- способов оценки конкурирующих инвестиций;

- методов анализа и оценки уровня инвестиционного риска;

- сущности инфляции, ее влияния на оценку инвестиционных проектов;

- оценки потребности финансирования;

- организации финансирования инвестиционных проектов;

- инструментов инвестирования в недвижимость;

- оценки недвижимости как актива для инвестирования.

В результате изучения дисциплины студент должен

знать:

- экономическое назначение инвестиций, принципы формирования инвестиционных проектов;

- понятие бизнес-плана;

- показатели, используемые при оценке инвестиционных проектов;

- понятие о конкурирующих инвестициях;

- понятие неопределенности и риска;

- понятие внешних и внутренних источников финансирования;

- инструменты инвестирования в недвижимость;

- показатели оценки инвестиционной привлекательности недвижимости;

уметь:

- анализировать бизнес-план инвестиционного проекта;

- рассчитать потребность в средствах, необходимых для реализации проекта;

- оценивать инвестиционные проекты, используя различные методы оценки и критерии;

- оценивать влияние инфляции на результат инвестиционной деятельности;

- анализировать и оценивать уровень инвестиционного риска, управлять риском;

- рассчитывать ставку доходности при инвестициях в недвижимость;

- оценивать инвестиционную привлекательность недвижимости.

2. 
   МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ К ИЗУЧЕНИЮ
   

ДИСЦИПЛИНЫ

Изучение дисциплины «Экономическая оценка инвестиций» предусматривает проработку учебных и методических материалов, а также выполнение контрольной работы.

Рекомендуемая последовательность изучения тем дисциплины приведена в Приложении 1 («Содержание дисциплины (Извлечение из рабочей программы дисциплины))».

Для проверки качества усвоения материала студент может воспользоваться Приложением 2 («Теоретические вопросы контрольной работы»).

3. МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ К ВЫПОЛНЕНИЮ КОНТРОЛЬНОЙ РАБОТЫ

3.1. Контрольная работа включает теоретические вопросы по темам дисциплины и задачи. Технология выполнения контрольной работы включает следующие действия:

• 
  подбор литературы к темам дисциплины в логической последовательности, указанной в рабочей программе (Приложение 1).
  
• 
  подготовка письменных ответов на теоретические вопросы контрольной работы (Приложение 2);
  
• 
  решение задач (Приложение 3).
  

3.2. Каждый студент выполняет собственный вариант, который определяется по начальной букве фамилии студента в соответствии с таблицей 1.

Таблица 1

Начальная буква фамилии студента	Номер варианта	Начальная буква фамилии студента	Номер варианта
А	1	Н	10
Б	2	О	11
В	3	П	12
Г	4	Р	13
Д, Е	5	С	14
Ж, З, И	6	Т, У	15
К	7	Ф, Х, Ц	16
Л	8	Ч, Ш, Щ	17
М	9	Э, Ю, Я	18

Контрольная работа оценивается по 4–балльной шкале: “неудовлетворительно”, “удовлетворительно”, “хорошо”, “отлично”.

3.3. При выполнении задания № 1 необходимо руководствоваться принципом необходимости и достаточности: не следует чрезмерно увлекаться деталями, хотя суть вопроса нужно изложить полно. Текст целесообразно дополнять статистическими данными и рисунками (графики, диаграммы, схемы и.т.д.), характеризующими описываемое явление. При использовании статистических данных необходимо указывать их источник. Общий объем ответа на задание № 1 должен составлять не менее 3-х и не более 7-ми страниц машинописного текста.

3.4. Дисконтирование представляет собой процесс нахождения некоторой величины денежных средств на заданный момент времени по ее известному или предполагаемому значению в будущем. Дисконтирование является зеркальным отражением процедуры наращения.

Поскольку текущая стоимость является обратной величиной наращенной суммы, то она определяется по формуле:

,

где - дисконтный множитель, который показывает текущую стоимость одной единицы, которая должна быть получена в будущем.

При начислении процентов раз в году расчет текущей стоимости производится по формуле:

,

где - дисконтный множитель.

Пример 1

Определим современную (текущую величину) 20 тыс. руб., которые должны быть выплачены через 4 года. В течение этого периода на первоначальную сумму начисляются сложные проценты по ставке 8% годовых.

Решение:

=20*0,7350=14,7 тыс. руб.

Если же начисление процентов производится ежеквартально, то современная величина будет равна:

= 20*0,7284 = 14,57 тыс. руб.

3.5. Срок окупаемости – один из наиболее часто применяемых показателей для анализа инвестиционных проектов. Если не учитывать фактор времени, т.е. когда равные суммы дохода, получаемые в разное время, рассматриваются как равноценные, то показатель срока окупаемости можно определить по формуле:

,

где упрощенный показатель срока окупаемости;

- размер инвестиций;

- ежегодный чистый доход.

Период окупаемости – продолжительность времени, в течение которого недисконтированные прогнозируемые поступления денежных средств превысят недисконтированную сумму инвестиций, т.е. это число лет, необходимых для возмещения стартовых инвестиционных расходов.

Помимо этого, существует другой метод определения срока окупаемости. При использовании данного метода под сроком окупаемости - понимают продолжительность периода, в течение которого сумма чистых доходов, дисконтированных на момент завершения инвестиций, равна сумме инвестиций.

,

где - годовые доходы;

- сумма всех инвестиций.

Пример 2

Предположим, произведены разовые инвестиции в размере 38 тыс. руб. Годовой приток планируется равномерным в размере 10,7 тыс. руб.

Решение:

= 38000:10700 = 3, 55 года.

Если же годовые поступления наличности не равны, то расчет окупаемости осложняется.

Предположим, что годовые притоки наличности распределены по годам следующим образом (см. табл. 2).

Таблица 2

Годы	1-й	2-й	3-й	4-й	5-й
Поступление наличности, тыс. руб.	8000	12000	12000	8000	8000

Сумма поступлений за первые три года составит:

8000+12000+12000=32000 тыс. руб.,

т.е. из первоначальных инвестиций остается невозмещенными 38000 – 32000 = 6000 тыс. руб. Тогда при стартовом объеме инвестиций в размере 38000 тыс. руб. период окупаемости составит:

3 года + () = 3,75 года.

Если рассчитанный период окупаемости меньше максимально приемлемого, то проект принимается, если нет отвергается. Если бы в нашем примере необходимый период окупаемости был 4 года, проект был бы принят.

3.6. При экономической оценке инвестиционных проектов используется ряд методов. Основной из них сводится к расчету чистой текущей стоимости (NPV), которую можно определить, как текущую стоимость денежных притоков за вычетом текущей стоимости денежных оттоков, т.е. данный метод предусматривает дисконтирование денежных потоков с целью определения эффективности инвестиций.

При разовой инвестиции математически расчет чистого приведенного дохода можно представить формулой:

,

где - годовые денежные поступления в течении n - лет;

- стартовые инвестиции;

- ставка сравнения.

При проект следует принять; проект должен быть отвергнут, проект не прибылен, но и не убыточен.

Пример 3

Имеются два инвестиционных проекта, в которых потоки платежей на конец года характеризуются следующими данными (табл. 3):

Таблица 3

Проект	Годы
	1-й	2-й	3-й	4-й	5-й	6-й	7-й	8-й
А	-200	-300	100	300	400	400	350	-
Б	-400	-100	100	200	200	400	400	350

Ставка сравнения (норматив рентабельности) принята в размере 10%.

Решение:

Из двух проектов более предпочтителен проект В, так как он имеет большее значение NPV.

3.7. Внутренняя норма доходности (IRR) широко используется при анализе эффективности инвестиционных проектов. Реализация любого инвестиционного проекта требует привлечения финансовых ресурсов, за которые всегда необходимо платить. Показатель, характеризующий относительный уровень этих расходов, является ценой за использованный (авансированный) капитал (СС).

Если для реализации проекта получена банковская ссуда, то значение IRR показывает верхнюю границу допустимого уровня банковской процентной ставки, превышение которой делает проект убыточным.

Таким образом, смысл показателя IRR заключается в том, что инвестор должен сравнивать полученное для инвестиционного проекта IRR с ценой привлеченных финансовых ресурсов СС.

Если IRR>CC, то проект следует принять;

IRR

IRR=CC, проект не прибыльный, ни убыточный.

Ориентируясь на существующие в момент анализа процентные ставки на ссудный капитал, выбираются два значения коэффициента дисконтирования таким образом, чтобы в интервале функция меняла свое значение с “+” на “-” или наоборот.

,

где - значение процентной ставки в дисконтном множителе, при котором ;

- значение процентной ставки в дисконтном множителе, при котором .

Пример 4

Требуется определить значение IRR для проекта, рассчитанного на 3 года, требующего инвестиции в размере 20 млн. руб. и имеющего предполагаемые денежные поступления в размере = 3 млн. руб. (первый год), = 8 млн. руб. (второй год), = 14 млн. руб. (третий год).

Возьмем два произвольных значения процентной ставки для коэффициента дисконтирования: = 15%, = 20%.

Соответствующие расчеты проведены в таблице 4.

Таблица 4

Год, t	Поток	Расчет 1		Расчет 2
		= 15%		= 20%
0-й	-20	1,0	-20,0	1,0	-20,0
1-й	6,0	0,8696	5,2176	0,8333	4,9998
2-й	8,0	0,7561	6,0488	0,6944	5,5552
3-й	14,0	0,6575	9,2050	0,5787	8,1018
			0,4714		-1,3426

Пример 5

Оценим инвестиционный проект, имеющий следующие параметры: стартовые инвестиции – 8000 руб.; период реализации – 3 года; денежный поток по годам (руб.): 4000; 4000; 5000; требуемая ставка доходности (без учета инфляции) – 18%; среднегодовой индекс инфляции – 10%.

Решение:

Без учета уровня инфляции: .

С учетом уровня инфляции: ,

где - индекс инфляции.

При отсутствии инфляции проект целесообразно принять, поскольку . Однако расчет, сделанный с учетом инфляции показывает, что величина отрицательная, это свидетельствует о невыгодности принятии данного проекта.

3.8. По определению риск инвестиционного проекта выражается в отклонении потока денежных средств для данного проекта от ожидаемого. Чем отклонение больше, тем проект считается более рискованным. Рассмотрим некоторые методы, при помощи которых можно оценить риск того или иного проекта.

1) На основе экспертной оценки по каждому проекту строят три возможных варианта развития:

а) наихудший;

б) наиболее реальный;

в) оптимистический.

2) Для каждого варианта рассчитывается соответствующий показатель NPV, т.е. получают три величины:(для наихудшего варианта); (для наиболее реального варианта); (для оптимистичного варианта).

3) Для каждого проекта рассчитывается размах вариации () – наибольшее изменение NPV. = - и среднее квадратическое отклонение по формуле:

,

где - экспертная оценка вероятности.

Из двух сравниваемых проектов считается более рискованным тот, у которого больше вариационный размах () или среднее квадратическое отклонение ().

Пример 6

Рассматриваются два альтернативных инвестиционных проекта А и Б, срок реализации которых – 3 года. Оба проекта характеризуются равными размерами инвестиций и ценой капитала, равной 8%. Исходные данные приведены в табл.5:

Таблица 5

Показатель	Проект А	Проект В
Инвестиция	20,0	20,0
Экспертная оценка среднего годового поступления: Пессимистическая Наиболее вероятная Оптимистическая	7,4 8,3 9,5	7,0 10,4 11,8
Оценка NPV: Пессимистическая Наиболее вероятная Оптимистическая	-0,93 1,39 4,48	-1,96 6,8 10,4
Размах вариации NPV	5,41	12,37

Решение:

Несмотря на то, что проект Б характеризуется более высокими значениями NPV, тем не менее его можно считать значительно рискованнее проекта А, так как он имеет более высокое значение вариационного размаха.

1. 
   Экспертным путем определим вероятность получения значений NPV для каждого проекта (табл. 6).
   

Таблица 6

Проект А		Проект В
, млн. руб.	Экспертная оценка вероятности	, млн. руб.	Экспертная оценка вероятности
-0,93	0,1	-1,96	0,05
1,39	0,6	6,8	0,70
4,48	0,3	10,4	0,25

2) Рассчитаем среднее значение для каждого проекта

= -0,93*0,1+1,39*0,6+4,48*0,3=2,086

= - 1,96*0,05+6,8*0,7+10,4*0,25=7,266

3) Определим среднее квадратическое отклонение для каждого проекта.

Расчет средних квадратических отклонений вновь подтвердил, что проект Б более рискованный, чем проект А.

3.9. Покупка недвижимости в большинстве случаев сопряжена с получением кредита. В связи с этим необходимо заранее знать, какую сумму потребуется депонировать в каждый платежный период, чтобы обеспечить погашение основной суммы долга (без учета процентных выплат) в установленный срок.

,

где - расход по погашению основного долга в первом платежном периоде;

- сумма основного долга;

- срок кредита;

- процентная ставка.

Величина называется фактором фонда возмещения. Она показывает, какую сумму потребуется депонировать в конце каждого платежного периода, чтобы через заданное число периодов сумма основного кредита была полностью погашена.

Расчет годового срочного платежа производится по формуле:

Величина называется коэффициентом погашения задолженности, или взносом на амортизацию денежной единицы.

Остаток невозмещенных инвестиций в начале каждого периода составит:

,

где - остаток невозмещенного долга в периоде ;

Пример 7

На продажу выставлен объект недвижимости стоимостью 50 тыс. руб. Инвестор планирует получение дохода на вложенный капитал в размере 6% годовых, считая, что ежегодный денежный поток составит приблизительно 14 тыс. руб. Одновременно инвестор планирует возместить свои инвестиции за 4 года.

Решение:

Расчетные параметры: D = 50 тыс. руб.; n = 4; i = 6%

Фактор фонда возмещения: = = 0,2286.

Первый ежегодный взнос, предназначенный на возмещение инвестиций, составит: = 50*0,2286 = 11,4296 тыс. руб.

Годовой срочный платеж, обеспечивающий возврат инвестиций и получение процентов на вложенный капитал, будет равняться:

= 50* = 14,4296 тыс. руб.

Расчет возмещения инвестиций представлен в табл. 7.

Таблица 7

Годы
1	50	3,0	11,4296	14,4296
2	38,5704	2,3143	12,1153	14,4296
3	26,4551	1,5873	12,8423	14,4296
4	13,6128	0,8168	13,6128	14,4296
Итого	-	7,7184	50	57,7184

Инвестор оправдает свои ожидания, его инвестиции возместятся за 4 года, а годовые потоки будут составлять примерно по 14 тыс. руб.