Главная
страница 1
Вопросы, рассмотренные на совещании с кадастровыми инженерами, проведенном Филиалом ФГБУ “ФКП Росреестра” по Ростовской области 19.10.2012 г.
I. Государственный кадастровый учет земельных участков.

1. Вопрос:

Имеют ли право сотрудники кадастровой палаты проводить правовую экспертизу документов, включенных в состав приложения к межевому плану или техническому плану и отказывать в осуществлении государственного кадастрового учета?

Ответ:

Законом о кадастре не предусмотрено проведение органом кадастрового учета правовой экспертизы (в том числе в части проверки юридической силы) документов, включенных в состав приложения к межевому плану или техническому плану. Орган кадастрового учета осуществляет проверку межевого плана на соответствие требованиям Закона о кадастре, а также приказа Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412 (ред. от 25.01.2012) "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков" (вместе с "Требованиями к подготовке межевого плана, в том числе особенностями подготовки межевого плана в отношении земельных участков, указанных в части 10 статьи 25 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее – Требования), в том числе на включение в состав Приложения подлинников или копий соответствующих документов. Проверка технических планов осуществляется на соответствие требованиям Закона о кадастре, а также приказа Минэкономразвития РФ от 01.09.2010 № 403 "Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке" (вместе с "Требованиями к подготовке технического плана здания"), приказа Минэкономразвития РФ от 10.02.2012 № 52 "Об утверждении формы технического плана объекта незавершенного строительства и требований к его подготовке", приказа Минэкономразвития РФ от 23.11.2011 № 693 "Об утверждении формы технического плана сооружения и требований к его подготовке", приказ Минэкономразвития РФ от 29.11.2010 № 583 "Об утверждении формы технического плана помещения и требований к его подготовке".


2. Вопрос:

Что предпринимается техническими службами для сокращения количества отказов по причине не открывающихся xml-файлов?

Ответ:

Вопрос является некорректным, поскольку органом кадастрового учета принимается решение об отказе на основании п.2 ч.2 ст.27 Закона о кадастре в случае, если межевой план в электронной форме не прошел форматно-логический контроль при загрузке в АИС ГКН, т.е. межевой план в электронной форме подготовлен не в соответствии с утвержденной xml-схемой. Это не означает, что xml-файл не открывается, а значит, что при подготовке документа в электронном виде не выполнены все требования утвержденной xml-схемы, обеспечивающие считывание и контроль предоставленных данных при загрузке в АИС ГКН.

Для сокращения количества принятых решений об отказе, связанных с тем, что xml-файл не проходит форматно-логический контроль при загрузке в АИС ГКН, Филиалом налажен процесс автоматического мониторинга протоколов форматно-логического контроля в момент загрузки xml-файла. Отрицательные протоколы автоматически размещаются на внутреннем локальном сайте, а также направляются по адресу электронной почты кадастрового инженера при наличии указанного адреса.
3. Вопрос:

По какой причине специалисты филиала ФГБУ “ФКП Росреестра” принимают решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета с указанием на отсутствие не обязательных документов, например, копий картматериалов?

Ответ:

К сожалению, в вопросе отсутствует конкретный пример принятия органом кадастрового учета решения об отказе по вышеуказанной причине.

Тем не менее, сообщаем, что орган кадастрового учета вправе принять решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета, если в составе приложения к межевому плану отсутствует подлинник или копия документа, включение которого предусмотрено Требованиями. Органом кадастрового учета не выявлено случаев принятия решения об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета по причине отсутствия в составе межевого плана картографических материалов.
4. Вопрос:

Необходима ли на титульном листе рядом с подписью кадастрового инженера расшифровка его подписи?
Ответ:

На титульном листе межевого плана в реквизите 4 “Сведения о кадастровом инженере” имеется строка “Подпись”. Поскольку Требованиями не оговаривается специально, что в указанном реквизите приводится расшифровка подписи в виде фамилии и инициалов, то приводится только подпись. Однако если на титульном листе межевого плана производятся какие-либо исправления, то в соответствии с п.18 Требований все исправления в межевом плане должны быть заверены подписью (с указанием фамилии и инициалов) и оттиском печати кадастрового инженера.

Аналогичные требования установлены приказами о подготовке технических планов.


5. Вопрос:

Сколько межевых планов изготавливается, если исправляется кадастровая ошибка до 01.03.2008 г.?

Ответ:

Понятие “кадастровая ошибка” введено с 01.03.2008 г. ст.28 Закона о кадастре, в которой и регулируется порядок исправления кадастровой ошибки. То есть, ошибки, допущенные в документах, на основании которых вносились сведения в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу Закона о кадастре называются кадастровыми.

Исправление ошибок, допущенных при осуществлении работ по территориальному землеустройству в отношении объектов недвижимости до 1 марта 2008 г., регулируется ч.14 ст.45 Закона о кадастре.

Приказом Минэкономразвития РФ от 25.01.2012 № 32 (далее – Приказ 32) внесены изменения в Требования. В соответствии с абз. 8 п.20 Требований межевой план оформляется в виде одного документа в случае, если одновременно уточняется местоположение границ нескольких смежных земельных участков, в том числе в связи с исправлением ошибки в местоположении их границ. Следовательно, один межевой план может быть подготовлен, если одновременно уточняется местоположение нескольких смежных земельных участков, независимо от даты уточнения границ земельных участков.

Однако, исправление земельных участков, границы которых уточнены до 01.03.2008 г., в соответствии с письмом Минэкономразвития РФ от 27.03.2009 № 4448-ИМ/Д23 "Об устранении несоответствий в местоположении границ земельных участков" может осуществляться без заявления правообладателя в случае, если в результате исправления не изменяется конфигурация и площадь, тогда как кадастровая ошибка в любом случае должна исправляться в порядке учета изменений или на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки.
6. Вопрос:

В акт согласования границ земельного участка включаются сведения о заинтересованном лице, являющимся правообладателем земельного участка, местоположение границ которого уточнено в результате кадастровых работ. Можно ли провести согласование границ с точки н1 до н1 с правообладателем земельного участка через публикацию в средствах массовой информации, если правообладателем является орган местного самоуправления?

Ответ:

Приказом 32 в Требования введен п.84.1, в соответствии с которым в акт согласования включаются сведения о заинтересованном лице, являющемся правообладателем земельного участка, местоположение границ которого уточнено в результате кадастровых работ. Также в п.84.1 Требований указано, что в графе "Кадастровый номер смежного земельного участка" ставится знак "-" (прочерк), заполнение остальных граф таблицы осуществляется в соответствии с их наименованием.

Предусмотренный ст.39 Закона о кадастре порядок согласования границ, включающий в себя в соответствующих случаях процедуру опубликования извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ допускается в отношении лиц, обладающих смежными земельными участками на правах, указанных в ч.3 ст.39 Закона о кадастре.

Заинтересованные лица, являющиеся правообладателями земельного участка, в отношении которого осуществляются кадастровые работы, Законом о кадастре не включены в состав заинтересованных лиц, являющихся правообладателями смежных земельных участков (ч.3 ст.39), поэтому на них не распространяется порядок согласования, установленный ст.39 Закона о кадастре.

Таким образом, остальные графы таблицы акта согласования границ, включая подпись заинтересованного лица в соответствии с п.84.1, должны быть заполнены в любом случае.
7. Вопрос:

Можно ли передать сведения в формате xml на 2 и более земельных участка? В соответствии с п.20 Требований может быть оформлен межевой план в виде одного документа в случае, если одновременно уточнено местоположение?

Ответ:

Поскольку п.20 Требований предусмотрена подготовка межевого плана в виде одного документа в случае, если одновременно уточняется местоположение границ нескольких смежных земельных участков, в том числе в связи с исправлением ошибки в местоположении их границ, а п.16 Требований предусмотрено предоставление межевого плана в электронной форме на электронном носителе, то в электронном форме может быть сдан межевой план, подготовленный в указанном случае в виде одного документа.


8. Вопрос:

Если осуществляются кадастровые работы по исправлению кадастровой ошибки в местоположении границ земельного участка и одновременно уточняются границы смежного земельного участка в связи с исправлением ошибки, что указывается на титульном листе межевого плана? Кадастровый номер и адрес одного земельного участка или обоих?
Ответ:

В п.30 Требований указано, что “Виды выполненных кадастровых работ на титульном листе межевого плана приводятся в виде связного текста, например:”.

С учетом вышеизложенного, поскольку п.20 предусмотрена подготовка межевого плана в виде одного документа в случае, если одновременно уточняется местоположение границ нескольких смежных земельных участков, в том числе в связи с исправлением ошибки в местоположении их границ, то в соответствующей строке титульного листа межевого плана может быть указано:

“Межевой план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с одновременным уточнением местоположения границы и (или) площади земельных участков: с кадастровым номером _____________, расположенного ____________________________________ (указывается адрес или местоположение земельного участка); с кадастровым номером _____________, расположенного ____________________________________ (указывается адрес или местоположение земельного участка) и т.д.” или “Межевой план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с уточнением местоположения границы и (или) площади земельного участка с кадастровым номером _____________, расположенного ____________________________________ (указывается адрес или местоположение земельного участка) и исправлением ошибки в местоположении границ земельного участка с кадастровым номером _____________, расположенного ____________________________________ (указывается адрес или местоположение земельного участка) и т. д.”.



9. Вопрос:

Если заказчик кадастровых работ по уточнению границ и площади земельного участка является собственником объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, но не является правообладателем земельного участка, кто в г.Ростове-на-Дону уполномочен подписывать акт согласования в соответствии с п.84.1 Требований? И почему землеустроители районов отказываются принимать межевые дела, а уполномоченные на право подписи отказываются расписываться в актах согласования границ в соответствии с постановлением Администрации г.Ростова-на-Дону от 30.06.2010 г. № 475.
Ответ:

В соответствии с ч.10 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" органы местного самоуправления муниципальных районов, городских округов наделены правом распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Органы местного самоуправления г.Ростова-на-Дону являются заинтересованным лицом, являющимся правообладателем земельных участков, находящихся в государственной собственности до ее разграничения (лицами, наделенными правом распоряжаться указанными земельными участками). В соответствии с полномочиями по распоряжению земельными участками, которыми наделены различные органы г.Ростова-на-Дону в зависимости от вида разрешенного использования земельных участков, при оформлении межевого плана в связи с выполнением кадастровых работ по уточнению границ земельных участков, находящихся в государственной собственности и не предоставленных конкретным лицам, в соответствии с п.84.1 Требований в акт согласования могут быть включены сведения об органах, наделенных правом распоряжаться уточняемым земельным участком.

По мнению Филиала, нет необходимости наделять какие-либо органы специальными полномочиями по заполнению акта согласования границ в соответствии с п.84.1 Требований, если указанные органы наделены полномочиями по распоряжению земельными участками. Если администрации районов г.Ростова-на-Дону наделены соответствующими полномочиями в отношении земельных участков в зависимости от вида разрешенного использования, то в соответствии с п.84.1 Требований в акте согласования должна быть в установленном порядке приведена информация о соответствующем лице.

Также сообщаем, что причины, по которым вышеуказанные лица отказываются расписываться в актах согласования в соответствии с требованиями приказа Минэкономразвития РФ, Филиалу не известны.


10. Вопрос:

Для осуществления кадастровых работ в отношении земельного участка кадастровый инженер использует кадастровые выписки на уточняемый земельный участок и на смежные с ним. Акт согласования заполняется в соответствии с информацией о правообладателях, полученной из вышеуказанных выписок. Во время проведения кадастровых работ информация о собственниках смежных земельных участках изменилась: изменился правообладатель или проведено уточнение границ смежного земельного участка. Насколько правомерно решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета, если в акте согласования расписался бывший собственник?
Ответ:

В акте согласования имеется реквизит “Подпись и дата”, т.е. заинтересованное лицо подписывает акт согласования границ в определенный момент времени, когда статус заинтересованного лица соответствует требованиям ч.3 ст.39 Закона о кадастре. Если на момент подачи заявления изменился правообладатель смежного земельного участка, то подпись в акте согласования предыдущим правообладателем не может служить основанием для принятия решения об отказе.


11. Вопрос:

Где кадастровый инженер может оспорить решения об отказе, не тратя время на судебные разбирательства?
Ответ:

В настоящее время законодательством о кадастровом учете не установлен административный порядок обжалования решений об отказе и о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета.

В то же время, заинтересованное лицо может изложить свои доводы о несогласии с принятым решением в обращении, направленном в орган кадастрового учета. Данные обращения рассматриваются в сроки и порядке, установленном Федеральным законом РФ от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан».
12. Вопрос:

При отсутствии совладельца земельного участка в акте согласования отсутствует его подпись. Как следует поступать в этом случае?
Ответ:

1. Если речь идет об отсутствии сведений о совладельцах смежных земельных участков, то в данном случае вступают в силу положения ч.8 ст.39 Закона о кадастре о согласовании границ земельного участка.

2. Если отсутствует совладелец земельного участка, в отношении которого должны осуществляться кадастровые работы, то по такому земельному участку отсутствует возможность обратиться с заявлением о государственном кадастровом учете изменений земельного участка. Кроме того, в соответствии с п.84.1 Требований в акт согласования должна быть включена информация о заинтересованных лицах, являющихся правообладателями земельного участка. Следовательно, при отсутствии сведений о совладельце земельного участка невозможно в полном объеме выполнить кадастровые работы и оформить в установленном порядке межевой план.
13. Вопрос:

Земельный участок имеет границы. Собственник сообщил его кадастровый номер. Имеется кадастровый паспорт территории от ранней даты Обязательно ли заказывать КВЗУ или можно воспользоваться КПТ?
Ответ:

Вопрос сформулирован некорректно, поскольку не указан вид кадастровых работ, которые необходимо выполнить в отношении указанного земельного участка. Если необходимо осуществлять преобразование или уточнение границ земельного участка в результате допущенной ошибки, то необходимо получить актуальную информацию о координатах поворотных точек границ земельного участка, содержащуюся в государственном кадастре недвижимости.


14. Вопрос:

Собственник имеет две доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с/х назначения. Каждую долю он хочет выделить отдельным участком. Мною были изготовлены 2 проекта межевания на каждый участок отдельно. Изготовлен был один межевой план на образование 2 земельных участков. В решении об отказе в осуществлении кадастрового учета № 61/006/12-190062 п.1 значится, что 2 доли выделять двумя участками один собственник не имеет права и межевой план должен быть оформлен на выдел одного многоконтурного земельного участка. Правомерно ли такое требование?
Ответ:

В ч.1 ст.13 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 29.06.2012) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее – Закон об обороте) указано, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и Законом об обороте. В соответствии с изложенным, Филиалом принимались решения об отказе в случае, если в результате выдела в счет доли (долей) образовывалось несколько земельных участков.

В настоящее время в соответствии с письмом Департамента недвижимости Минэкономразвития РФ от 04.09.2012 № ОГ-Д23-4153 допускается образование сразу (т.е. в одном межевом плане) нескольких земельных участков в счет одной доли или долей в праве общей долевой собственности.
15. Вопрос:

По какой причине нельзя в рамках одного проекта межевания осуществлять выдел одновременно 2 и более земельных участков? Мною был направлен запрос в Минэкономразвития РФ по данному вопросу и получен официальный ответ за подписью Яцкого В.А., в котором в соответствии со ст.13.1 Закона об обороте разъяснено, что "требованиями предусмотрена возможность подготовки одного проекта межевания при образовании нескольких земельных участков..." Решение об отказе в осуществлении кадастрового учета № 61/006/12-190544 от 23.08.2012.
Ответ:

В ч.9 ст.13.1 Закона об обороте приводится понятие “Проект межевания земельного участка, утверждаемый решением собственника земельной доли или земельных долей”. С учетом требований к образованию земельных участков, установленных Законом об обороте, Филиалом принимались решения об отказе, если в рамках одного проекта межевания, утверждаемого решением собственника земельной доли или земельных долей, формировалось несколько земельных участков.

В настоящее время в соответствии с письмом Департамента недвижимости Минэкономразвития РФ от 04.09.2012 № ОГ-Д23-4153 допускается подготовка проекта межевания на образование сразу нескольких земельных участков в счет одной земельной доли или нескольких земельных долей одного собственника.
16. Вопрос:

Чья фамилия должна стоять на проекте межевания в графе “Заказчик”, если вместо собственника действует по доверенности его представитель и необходимо ли данную доверенность вшивать в данный проект межевания? Решение об отказе в осуществлении кадастрового учета № 61/006/12-190544 от 23.08.2012 г.
Ответ:

В решении об отказе № 61/006/12-190544 от 23.08.2012 г. приведено другое замечание к проекту межевания, чем указано в вопросе. В решении об отказе указано, что отсутствует подпись собственника земельной доли или его представителя в разделе “Сведения об утверждении проекта межевания земельных участков”.

В соответствии с ч.2 ст.13.1 Закона об обороте указано, что заказчиком проекта межевания может являться любое лицо, следовательно, в реквизите титульного листа проекта межевания “Сведения о заказчике работ по подготовке проекта межевания” приводятся сведения о любом лице, являющемся заказчиком проекта межевания и его подпись. Никакая доверенность в данном случае не требуется.

В Законе об обороте и приказе Минэкономразвития РФ от 03.08.2011 № 388 "Об утверждении требований к проекту межевания земельных участков" (далее – Приказ) отсутствуют положения, предусматривающие, что проект межевания вместо собственника может быть утвержден его представителем по доверенности. Однако, если в доверенности будут приведены полномочия по утверждению проекта межевания, то в данном случае реквизит титульного листа “Сведения об утверждении проекта межевания земельных участков” заполняется в соответствии с требованиями п.23 Приказа (подпись представителя с расшифровкой подписи в виде фамилии и инициалов представителя, реквизитов документа, подтверждающего полномочия представителя). Включение в проект межевания документа, подтверждающего полномочия представителя собственника, специально не оговаривается.




17. Вопрос:

Имеет ли право администрация муниципального образования обращаться с заявлением об учете изменений земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности? Закон о кадастре предоставляет такое право собственникам объектов недвижимости и иным лицам, обладающим этими объектами на праве аренды свыше 5-ти лет, пожизненного наследуемого владения и т.д.
Ответ:

В соответствии с ч.3 ст.20 Закона о кадастре с заявлениями об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица. С заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве.

В случае если земельные участки находятся в государственной собственности и не предоставлены на каком-либо виде права, указанном в ч.3 ст.20 Закона о кадастре, с заявлениями о государственном кадастровом учете изменений таких земельных участков вправе обратиться органы местного самоуправления муниципального образования в силу полномочий, установленных ч.10 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
18. Вопрос:

Почему, по мнению органа кадастрового учета, кадастровая ошибка в сведениях государственного кадастра недвижимости о местоположении границ земельного участка может иметь место в отношении таких сведений о земельном участке, кадастровый учет которого осуществлен до 1 марта 2008 г. Решение № 61/006/12-205605 от 12.09.2012 г.
Ответ:

В решении об отказе № 61/006/12-205605 от 12.09.2012 г. не приводится утверждение, приведенное в вопросе. Наоборот, в решении указано, что границы земельного участка уточнены после 01.03.2008 г., следовательно, если кадастровый инженер утверждает, что при уточнении границ указанного земельного участка допущена ошибка, воспроизведенная затем в государственном кадастре недвижимости, то речь идет о кадастровой ошибке, определение которой введено ст.28 Закона о кадастре.

В случае уточнения границ земельного участка до 01.03.2008 г. и выявления каких-либо несоответствий, речь идет об ошибке, допущенной при осуществлении работ по территориальному землеустройству в отношении земельного участка.
19. Вопрос:

При проведении кадастровых работ по разделу земельного участка выявлено, что в сведениях государственного кадастра недвижимости о земельном участке содержится ошибка, площадь земельного участка, указанная в сведения и по координатам, не совпадают (причем, это не связано с переходом из одной системы координат в другую). Какие работы необходимо провести: по уточнению местоположения границы и (или) площади земельного участка или по исправлению ошибки в местоположении границ земельного участка (формулировки приведены в соответствии с п.30 Требований)? Могут ли виды выполненных кадастровых работ отличаться от п.30 Требований? Необходимо ли в данной ситуации согласовывать границы земельного участка (заявление № 61-0-1-123/3101/2012-5698, решение № 61/006/12-199699).
Ответ:

Если при внесении сведений о площади земельного участка в государственный кадастр недвижимости не было допущено технической ошибки, и, как указано в вопросе, разница между значением площади в семантике и площади геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость в соответствии с координатами, внесенными в ГКН, не связана с переходом на другую систему координат, то в данном случае речь идет об ошибке, допущенной в документах, в соответствии с которыми сведения о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости.

В данном случае может быть 2 варианта:

1. Если необходимо исправить площадь исходного земельного участка и внести исправления в правовые документы на указанный земельный участок, то может быть подготовлен межевой план в результате выполнения кадастровых работ в связи с исправлением ошибки в значении площади земельного участка. В разделе “Заключение кадастрового инженера” приводятся соответствующие пояснения. Поскольку границы земельного участка в данном случае не изменяются, то процедура согласования не проводится, сведения о согласовании границ в акт согласования не включаются. Также оформляется межевой план по образованию земельных участков.

2. Если разница между вышеуказанными значениями площади земельного участка не превышает допустимую погрешность определения площади, то в данном случае могут осуществляться кадастровые работы в связи с разделом земельного участка. При этом, в разделе “Заключение кадастрового инженера” также приводятся соответствующие пояснения.
20. Вопрос:

Почему после отказа по причинам, не связанным с xml-файлом, необходимо делать новый xml-файл? Почему после отказа необходимо формировать новый межевой план, если в соответствии с п.11 ст.27 Закона о кадастре межевой план, если в соответствии с п.11 ст.27 Закона о кадастре межевой план возвращается для доработки? (Заявление № 61-0-1-123/3101/2012-5706, решение № 61/006/12-199917).
Ответ.

После принятия решения об отказе подается новое заявление, при этом в соответствии с утвержденной xml-схемой у межевого плана в электронной форме должен быть уникальный идентификатор для успешного считывания в АИС ГКН. Таким образом, если принято решение об отказе, то доработанному межевому плану в электронном виде должен быть присвоен новый уникальный идентификатор. Аналогичная ситуация с предоставлением xml-файла после принятия решения об отказе по причинам, не связанным с загрузкой xml-файла.


21. Вопрос:

В соответствии с ч.3 ст.33 Земельного кодекса РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Законами субъектов РФ устанавливаются предельные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель. Почему сотрудники кадастровой палаты используют закон Ростовской области для установления предельных размеров земельных участков? (заявление № 61-0-1-123/3101/2012-5431, решение № 61/006/12-193646 п.1 и заявление № 61-0-1-123/3101/2012-6395, решение № 61/006/12-224560).
Ответ.

Поскольку ст.8 Областного закона Ростовской области от 22.07.2003 № 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области" установлены предельные размеры только для земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, то использовать указанные предельные размеры в случаях, предусмотренных Законом о кадастре (п.2 ч.3, п.1 ч.5 ст.27 Закона о кадастре), неправомерно.

Однако при наличии утвержденных правил землепользования и застройки или какого-либо документа, в соответствии с которым органами местного самоуправления установлены для отдельных земельных участков предельные размеры (независимо от процедуры формирования земельного участка), то при осуществлении кадастровых работ кадастровый инженер должен руководствоваться такими предельными размерами в целях недопущения нарушений требований Закона о кадастре.

II. Государственный учет объектов капитального строительства.


  1. Вопрос:

Указывается ли в содержании технического плана слово «Приложение»?

Ответ:

Согласно формам технических планов здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, утвержденным приказами Минэкономразвития РФ №403, №583, №693 и № 52 соответственно, Содержание составляется в виде таблицы, в которой указываются разделы технического плана. Требованиями к подготовке технических планов на вышеуказанные объекты также предусмотрено, что технический план состоит из текстовой и графической частей, которые делятся на разделы, в числе которых указано Приложение. Таким образом, Приложение является разделом технического плана и указывается в Содержании технического плана. Наименование и реквизиты документов, входящих в состав Приложения, указываются в разделе «Исходные данные».




  1. Вопрос:

Если здание расположено на земельном участке и землях, как заполняется строка 3 раздела «Характеристики здания»?

Ответ: Если здание расположено на земельном участке и частично на землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности, то в строке 3 раздела «Характеристики здания» рекомендуем указывать номер кадастрового квартала (кварталов), в пределах которого (которых) расположено здание.

  1. Вопрос:

Если протяженный объект расположен на земельных участках либо землях, расположенных в разных кадастровых кварталах, что указывать в строке «кадастровый номер земельного участка (земельных участков), в пределах которого (которых) расположено сооружение»? В XML-файле не отражается больше одного номера кадастрового квартала.

Ответ: в указанных случаях в строке 2 раздела «Характеристики сооружения» рекомендуем указывать кадастровый номер «нулевого квартала», границы которого совпадают с границами кадастрового района.


  1. Вопрос:

Можно ли поставить на государственный учет комплекс сооружений как многоконтурное сооружение?

Ответ:

Необходимо отметить, что действующее законодательство не содержит понятия комплекса сооружений и не регламентирует его состав. В связи с указанным, по мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, изложенному в письме от 10.11.2009 №Д23-3689, в отношении комплекса недвижимого имущества (в частности, автозаправочной станции) может быть осуществлен государственный технический учет в качестве одного объекта – сооружения при соблюдении следующих условий:



  • наличие документов, подтверждающих создание комплекса недвижимого имущества в качестве единого объекта недвижимости (наличие разрешения на строительство, проектной документации, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию);

  • использование объекта недвижимости (сооружения) по одному назначению;

  • однородный правовой режим.




  1. Вопрос:

Если техплан подготовлен на основании Декларации, в которой отсутствуют некоторые характеристики (количество подземных этажей, основная характеристики сооружения), достаточно ли просто указать в Заключении, что кадастровый инженер заполнил технический план со слов заказчика?

Ответ:

Технический план не может быть составлен со слов заказчика, а только на основании документов, предусмотренных приказами Минэкономразвития РФ №403, №583, №693 и № 52.

Если в Декларации отсутствую сведения, предусмотренные формой Декларации и требованиями к ее подготовке (как, например, подземная этажность), то такая Декларация не соответствуют установленным требованиям и не может быть принята за основу для подготовки технического плана. Если в Декларации отсутствуют сведения, не предусмотренные ее формой, но необходимые для подготовки технического плана (например, основная характеристика сооружения), то эти сведения должны быть взяты из иных документов, в частности, правоустанавливающих документов, реквизиты которых указываются в Декларации. Кроме того, требованиями к подготовке технических планов предусмотрено использование при подготовке технических планов иных документов, предусмотренных федеральными законами, копии которых включаются в состав Приложения.


  1. Вопрос:

В техплане на объект незавершенного строительства указывается общая площадь, а в свидетельстве о праве собственности должна быть площадь застройки. Указывать ли общую площадь? Что будет написано в свидетельстве?

Ответ:

Согласно Требованиям к подготовке технического плана объекта незавершенного строительства, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 10.02.2012 № 52 (далее – Требования), в разделе «Характеристики объекта незавершенного строительства» площадь застройки указывается только в случае, если объектом незавершенного строительства является площадное сооружение (п. 49 Требований). В случае если объектом незавершенного строительства является здание, в данном разделе указывается общая площадь объекта незавершенного строительства. При этом в соответствии с пунктом 37 Требований указываются проектируемые значения соответствующих характеристик объекта незавершенного строительства.

В то же время, для государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства необходимы сведения о площади застройки объекта, в том числе являющегося зданием. Для целей, связанных с государственной регистрацией прав, сведения о площади застройки объекта незавершенного строительства могут быть указаны в разделе «Заключение кадастрового инженера» и будут впоследствии отражены в строке 1.9 «Примечание» кадастрового паспорта.


  1. Вопрос:

При выполнении работ выяснилось, что площадь в документе, на основании которого готовился техплан помещения, указана неправильно, в Заключении указали, какой должна быть площадь. Какое значение площади будет указано в свидетельстве: указанная в документе или посчитанная кадастровым инженером?

Ответ:

Законом о кадастре не предусмотрена обязанность кадастрового инженера рассчитывать площадь объекта в ходе подготовки технического плана. Все сведения, в том числе характеристики объекта, указываются в соответствии с документами, на основании которых составлен технический план. Указанные документы включаются в состав Приложения. При осуществлении государственного учета проверяется соответствие сведений, указанных в техническом плане, сведениям, имеющимся в приложенных документах. Наличие противоречий в сведениях является основанием для отказа в осуществлении государственного учета на основании п.п.2 п. 2 ст. 70 Порядка учета. Специалисты органа кадастрового учета также не наделены полномочиями по исчислению площади объекта.

Таким образом, если в документе, на основании которого составляется технический план, содержится ошибка, обнаруженная кадастровым инженером, то необходимо исправление данной ошибки в документе до составления техплана, т.к. документ, содержащий ошибку, не соответствует требованиям законодательства.



  1. Вопрос:

В соответствии с п. 39 Требований к подготовке технического плана здания при отсутствии присвоенного в установленном порядке адреса в соответствующие строки вносится описание местоположения здания. Почему заставляют разносить адрес в соответствующие строки при наличии акта установления адреса (заверенная копия подшита в приложении)?

Ответ:

Раздел «Характеристики здания» содержит реквизит 4 «Адрес (описание местоположения) здания», состоящий из строк, предназначенных для описания как местоположения, так и присвоенного в установленном порядке адреса, о чем свидетельствует наличие таких строк как «Номер дома», «Номер корпуса», «Номер строения», не используемых при описании местоположения здания в случае отсутствия присвоенного адреса. Кроме того, пунктом 39 вышеуказанных Требований не установлено написание присвоенного в установленном порядке адреса здания в одной определенной строке.

Однако, учитывая разнообразие способов описания присвоенного адреса при составлении кадастровыми инженерами технического плана здания, органом кадастрового учета принимается любой способ описания присвоенного адреса при условии его соответствия документу об установлении адреса.


  1. Вопрос:

Нужно ли вписывать номер гаражного бокса в раздел «Характеристики здания» и в какую строку?

Ответ.

Гаражным боксом является помещение, расположенное в здании и обособленное от других помещений (боксов) в этом здании (строении). В таком случае номер бокса является номером помещения в здании и указывается в строке «Номер помещения (квартиры)» раздела «Характеристики помещения» в соответствии с формой технического плана помещения, утвержденной приказом Минэкономразвития РФ от 29.11.2010 № 583.

В то же время, на практике встречаются случаи, когда зарегистрировано право собственности на здание гаража с указанием в адресе номера бокса данного гаража. В таком случае при описании адреса (описания местоположения) номер бокса может быть указан в любой строке после наименования улицы реквизита 4 «Адрес (описание местоположения) здания» в разделе «Характеристики здания».


  1. Вопрос:

Год завершения строительства был внесен в государственный учет в порядке, действующем до вступления в силу Порядка государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 14.10.2011 № 577, является ли он уникальной характеристикой объекта? Если да, то почему нельзя внести изменения в этой части?

Ответ:

Год завершения строительства, согласно пункту 14 Порядка учета, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 14.10.2011 №577, относится к дополнительным сведениям об объекте учета, а не к уникальным характеристикам, перечисленным в пункте 13 Порядка учета. Вместе с тем, учет изменений возможен в отношении только тех характеристик объекта учета, которые предусмотрены пунктом 21 Порядка учета. Год завершения строительства к таким характеристикам не относится, т.к. это не техническая характеристика объекта, а информация, которая не может измениться по объективным причинам.

Необходимость внесения изменений в сведения о годе завершения строительства может быть вызвана только наличием реестровой или технической ошибки. Исправление ошибок в реестровых записях осуществляется в порядке, установленном пунктами 79-89 Порядка учета, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 14.10.2011 № 577.


  1. Вопрос:

В соответствии с п. 42 «Требований…» предусмотрено следующее назначение здания: нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом. Каково будет назначение жилого строения, которому не присвоен адрес, нет заключения о переводе в жилое, назначение земель – садоводство.

Ответ:

Назначение здания, как и иные характеристики объекта, указываются кадастровым инженером не произвольно, а на основании документов, предусмотренных требованиями к подготовке технического плана здания, утвержденными приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2010 № 403. При этом назначение здания определяется в соответствии с действующими строительными нормами и правилами. Назначение земельного участка не определяет назначения расположенного на нем здания, в частности, на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, могут быть расположены как жилые дома (жилые строения, садовые дома), так и нежилые здания (строения) – постройки вспомогательного назначения.

Таким образом, назначение здания следует указывать в соответствии с документами, перечисленными в пункте 12 Требований, а при их отсутствии – в соответствии с Декларацией. В случае затруднения при определении назначения здания собственником объекта можно рекомендовать ему обратиться в организацию технической инвентаризации для проведения обследования здания и составления технического паспорта.


  1. Вопрос:

В случае, если на земельном участке, выделенном под смешанную застройку/многоквартирный дом, находится дом, состоящей из одной квартиры (в других домах расположены другие квартиры, нумерация сквозная, т.н. ЖАКТы), не будет ли отказа при постановке на ГКУ, если в графе «Назначение здания» указано «Многоквартирный дом»?

Ответ: В описанном случае возможно указание назначение «Многоквартирный дом» при условии, что все остальные дома поставлены на учет (в том числе до введения в действие Порядка учета, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 14.10.2011 № 577) как многоквартирные, а помещения в них – как квартиры, а также при условии, что отсутствует государственная регистрация права на указанные объекта как на индивидуальные жилые дома. Если данные условия не могут быть соблюдены, то в каждом конкретном случае решение необходимо принимать с учетом сложившейся практики.


  1. Вопрос:

Если в техническом паспорте отсутствует год постройки ОКС и собственник его не может указать, что указывать в техническом плане?

Ответ:

Согласно пункту 14 Порядка учета, сведения о годе завершения строительства объекта относятся к дополнительным сведениям об объекте и указываются при наличии таких сведений. В случае отсутствия сведений о годе постройки ОКС в соответствующей строке технического плана следует проставлять прочерк.




  1. Вопрос:

Существует объект незавершенного строительства (фундамент+стены 50 см, перегородок нет). Основная характеристика – площадь застройки. Откуда брать общую площадь, если есть технический паспорт?

Ответ:

Согласно Требованиям к подготовке технического плана объекта незавершенного строительства, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 10.02.2012 № 52 (далее – Требования), в разделе «Характеристики объекта незавершенного строительства» площадь застройки указывается только в случае, если объектом незавершенного строительства является площадное сооружение (п. 49 Требований). В случае если объектом незавершенного строительства является здание, в данном разделе указывается общая площадь объекта незавершенного строительства. При этом в соответствии с пунктом 37 Требований указываются проектируемые значения соответствующих характеристик объекта незавершенного строительства.

Обращаем Ваше внимание на то, что наличие технического паспорта не исключает и не отменяет необходимости утверждения проектной документации, которая может быть использована кадастровым инженером при составлении технического плана. Выписка из технической документации в таком случае приобщается к техническому плану. Напоминаем, что при отсутствии технического паспорта и проектной документации технический план составляется на основании Декларации об объекте, составленной и заверенной правообладателя.


  1. Вопрос.

При изготовлении технических планов на линейные сооружения, в частности подземные, возникают вопросы: при выгрузке XML-файла на линейное подземное сооружение (водопровод, газопровод и пр.) производится, например, выгрузка сорока точек (так как 40 контуров), которые не образуют конкретную фигуру вследствие того, что линейный объект подземный и сам как таковой не имеет контура. Допустимо ли это?

Ответ.

Пунктом 27 Требований к подготовке технического плана сооружения предусмотрено, что в случае, если сооружение является подземным, контур такого сооружения на земельном участке определяется как совокупность контуров конструктивных элементов такого подземного сооружения, расположенных на поверхности земельного участка. Проекция подземных конструктивных элементов сооружения не является контуром сооружения. При этом проекция подземных конструктивных элементов на Чертеже (Схеме) отображается специальными условными знаками.

Описание сооружения, не имеющего надземной части, не предусмотрено Требованиями, что позволяет сделать вывод о том, что подземное сооружение в обязательном порядке должно включать в себя наземные (надземные) конструктивные элементы.

Кроме того, в соответствии с подпунктом 3 пункта 15 Порядка учета описание местоположения объекта учета на земельном участке является уникальной характеристикой объекта учета. В связи с этим в техническом плане в обязательным порядке должен быть заполнен раздел «описание местоположения сооружения на земельном участке», который содержит сведения о характерных точках контура сооружения, следовательно, отсутствие координат характерных точек контура сооружения препятствует проведению государственного учета.

Таким образом, объект, не имеющий наземной или надземной части, не является объектом, подлежащим учету в соответствии с требованиями Порядка учета.

В то же время, наземная часть сооружения может представлять собой, например, выведенную трубу, контур которой может быть отображен в виде окружности или в виде разомкнутой линии, если имеется горизонтальный участок от места вывода до места врезки. При этом минимальные размеры радиуса окружности или протяженности наземной части сооружения не установлены.



Исходя из вышеизложенного, контур подземного линейного объекта, имеющего 40 наземных элементов, представляет собой совокупность 40 обособленных контуров.


  1. Вопрос.

Технический план здания – вновь возведенного жилого дома – подготовлен на основании Декларации, составленной и заверенной собственником земельного участка. Предполагалась регистрация права в упрощенном порядке – на основании кадастрового паспорта. Какие документы должны быть указаны в Декларации в реквизите «Правоустанавливающие документы на объект недвижимости»?

Ответ.

Отсутствие реквизитов правоустанавливающих документов на объект недвижимости в соответствующем разделе Декларации об объекте, составленной и заверенной собственником объекта, не препятствует постановке на государственный учет данного объекта.


Смотрите также:
Государственный кадастровый учет земельных участков, государственная регистрация прав
901.01kb.
9 стр.
Государственный кадастровый учет земельных участков, государственная регистрация прав
556.93kb.
4 стр.
I. Государственный кадастровый учет земельных участков
297.99kb.
1 стр.
Ответы на вопросы к совещанию с кадастровыми инженерами 19. 12. 2012 г. I. Государственный кадастровый учет земельных участков
126.48kb.
1 стр.
Информация о свободных земельных участках, пригодных для жилищного строительства
24.3kb.
1 стр.
«Анализ исполнения функции по включению земельных участков в границы населенных пунктов и перевода земельных участков из одной категории в другую и рекомендации омсу»
104.05kb.
1 стр.
Кадастровый паспорт здания, сооружения, объекта незавершенного строительства
82.21kb.
1 стр.
«О бесплатном предоставлении земельных участков многодетным семьям в Московской области»
13.04kb.
1 стр.
Резерв земельных участков (Перечень земельных участков, предлагаемых к размещению)
82.56kb.
1 стр.
Псковская область
102.85kb.
1 стр.
Вопросы и ответы по кадастровой оценке земельных участков вопрос №1
118.31kb.
1 стр.
От 14 сентября 2010 года №03-04-06/6-211
41.43kb.
1 стр.