Главная
страница 1страница 2 ... страница 21страница 22
"Аюдар Пресс", 2009
ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОЕ ХОЗЯЙСТВО
Под общей редакцией Ю.А.Васильева
ПРИНЯТЫЕ СОКРАЩЕНИЯ
Закон о бухгалтерском учете - Федеральный закон от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете".

Инструкция по применению Плана счетов - Приказ Минфина России от 31.10.2000 N 94н "Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению".

ПБУ 1/2008 - Положение по бухгалтерскому учету "Учетная политика организации" ПБУ 1/2008, утв. Приказом Минфина России от 06.10.2008 N 106н.

ПБУ 6/01 - Положение по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утв. Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н.

ПБУ 9/99 - Положение по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утв. Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н.

ПБУ 10/99 - Положение по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утв. Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н.

ПБУ 18/02 - Положение по бухгалтерскому учету "Учет расчетов по налогу на прибыль организаций" ПБУ 18/02, утв. Приказом Минфина России от 19.11.2002 N 114н.

Закон N 185-ФЗ - Федеральный закон от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

Правила предоставления коммунальных услуг - Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утв. Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307.

Правила содержания общего имущества - Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

Правила эксплуатации жилфонда - Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170.

Закон о страховых взносах - Федеральный закон от 24.07.2009 N 212-ФЗ "О страховых взносах в Пенсионный фонд РФ, Фонд социального страхования РФ, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования и территориальные фонды обязательного медицинского страхования".

Закон об обязательном пенсионном страховании в РФ - Федеральный закон от 15.12.2001 N 167-ФЗ "Об обязательном пенсионном страховании в РФ".

Закон о персонифицированном учете - Федеральный закон от 01.04.1996 N 27-ФЗ "Об индивидуальном (персонифицированном) учете в системе обязательного пенсионного страхования".

Закон об обеспечении пособиями - Федеральный закон от 29.12.2006 N 255-ФЗ "Об обеспечении пособиями по временной нетрудоспособности, по беременности и родам граждан, подлежащих обязательному социальному страхованию" (в редакции, действующей до 01.01.2010).

Закон о социальном страховании - Федеральный закон от 29.12.2006 N 255-ФЗ "Об обязательном социальном страховании на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством" (в редакции Федерального закона от 24.07.2009 N 213-ФЗ, действующей с 01.01.2010).

Закон о государственных пособиях - Федеральный закон от 19.05.1995 N 81-ФЗ "О государственных пособиях гражданам, имеющим детей".

Положение о назначении и выплате государственных пособий - Положение о назначении и выплате государственных пособий гражданам, имеющим детей, утв. Постановлением Правительства РФ от 30.12.2006 N 865.
1. УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
Многоквартирный дом - это не просто совокупность жилых и нежилых помещений, это еще и общее имущество. Так, согласно ст. 289 ГК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат не только сами помещения, но и общее имущество. И если судьбу своих квартир собственники определяют каждый самостоятельно, то права и обязанности по отношению к общему имуществу в многоквартирном доме им приходится реализовывать сообща. Это обусловлено особым правовым статусом общего имущества: оно принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности, не может быть разделено на доли, следует судьбе жилого помещения. Обойти стороной вопросы эксплуатации, содержания и ремонта общего имущества нельзя, так как именно состояние общего имущества обусловливает безопасные условия проживания всех граждан в доме, кроме того, без общего имущества невозможно предоставление коммунальных услуг.

Жилищный кодекс, регулирующий жилищные правоотношения (ст. 4 ЖК РФ), предусматривает особый институт - управление многоквартирным домом, целью которого являются обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (п. 1 ст. 161 ЖК РФ). Закон предлагает собственникам помещений три способа управления на выбор (п. 2 ст. 161 ЖК РФ):

- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

- управление управляющей организацией.

Причем собственники обязаны отдать предпочтение тому или иному способу, в противном случае решение будет принято за них органом местного самоуправления (путем проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации).

Непосредственное управление предполагает наибольшую самоорганизацию собственников и традиционно считается эффективным в небольших домах (до 18 квартир). Создание ТСЖ также подразумевает определенную социальную активность жильцов, так как является формой объединения граждан путем создания некоммерческой организации, основанной на членстве. Управляющая организация имеет своей целью извлечение прибыли от оказания услуг, выполнения работ на профессиональной основе и действует на основании договора управления многоквартирным домом. Рассматривая учет в жилищно-коммунальном хозяйстве, мы будем говорить об учете в управляющих организациях и ТСЖ. Различный правовой статус этих юридических лиц предопределяет разные принципы учета и налогообложения, однако объединяющим фактором является деятельность - управление многоквартирным домом. Поэтому, прежде чем переходить непосредственно к учету и налогообложению в ЖКХ, обратимся к общим вопросам, касающимся и управляющей организации, и ТСЖ.
1.1. Общее имущество как объект управления
Объектом управления ТСЖ и управляющей организации является общее имущество в многоквартирном доме. От определения его состава зависит решение большого числа вопросов: пределы ответственности организации, которая управляет общим имуществом, за ущерб, вызванный его ненадлежащим содержанием, возможности извлечения дохода от использования общего имущества, величина расходов на содержание общего имущества и оплачиваемых потерь коммунальных ресурсов. Поэтому одним из ключевых моментов, которому нужно уделить внимание как собственникам помещений, так и организации, принимающей дом в управление, является состав общего имущества.

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ общим имуществом являются, во-первых, общие помещения дома, во-вторых, несущие конструкции дома, в-третьих, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Положения п. 1 ст. 36 ЖК РФ конкретизируют этот список:

- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;

- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Уточнения к этому списку, а также границы общего имущества приведены в разд. I Правил содержания общего имущества.

Право собственности на нежилые помещения, входящие в состав общего имущества, не подлежит отдельной государственной регистрации. Согласно п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
1.1.1. Помещения
Вопрос отнесения тех или иных помещений в многоквартирном доме к общему или частному имуществу возникает при намерении собственников извлекать доходы от их использования (чаще всего путем передачи в аренду для ведения предпринимательской деятельности). Доказывать, что помещение является общим имуществом, приходится в ситуации, когда на него есть другие претенденты - органы местного самоуправления, которые традиционно занимали все служебные помещения в доме, а также лица, которым застройщик передал помещения после ввода его в эксплуатацию. Другими словами, у спорных помещений есть владелец, а собственникам квартир приходится оспаривать его права.

Согласно правовой позиции КС РФ, сформулированной в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников. Эти помещения следует отличать от нежилых помещений, которые предназначены для самостоятельного использования и являются вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима общего имущества.

Таким же критерием (наличие в помещениях оборудования, обслуживающего многоквартирный дом) руководствуются и арбитры. При этом считается, что обслуживание дома означает возможность при помощи этого оборудования повлиять на условия проживания в нем. Чтобы признать помещение общим имуществом, необходимо, чтобы в нем находились не просто инженерные сети, но запорная и регулировочная арматура, доступ к которой делает невозможным эксплуатация такого помещения (Постановления ФАС ВСО от 08.06.2009 N А19-13095/08-Ф02-2303/09, ФАС ЗСО от 28.05.2009 N Ф04-2602/2009(8854-А03-30), ФАС СЗО от 22.06.2009 по делу N А56-39095/2008, ФАС УО от 17.06.2009 N Ф09-4046/09-С6, ФАС ЦО от 06.05.2009 по делу N А14-2338/2008-88/4).

Конституционный суд отметил, что иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества, п. 1 ст. 36 ЖК РФ не содержит.
1.1.2. Оборудование, инженерные сети
Разграничить инженерные сети, относящиеся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, от сетей, которые принадлежат им на праве частной собственности, а также от сетей, которые находятся в ведении ресурсоснабжающих организаций, важно для распределения бремени несения расходов на их содержание и ремонт, определения границ ответственности (административной, гражданско-правовой) управляющей организации и ТСЖ за содержание общего имущества, оплаты потерь коммунальных ресурсов.
Внутренняя граница
Порядок определения внутренней границы внутридомовых систем установлен в п. п. 5 и 7 Правил содержания общего имущества. Так, в состав общего имущества включаются инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, а также из самих отключающих устройств и первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков. Все сети и оборудование, находящиеся после указанных устройств и кранов, не входят в зону ответственности управляющей организации и ТСЖ (Постановление ФАС ЦО от 18.12.2008 по делу N А35-2747/08-С20). Внутридомовая система электроснабжения, состоящая в том числе из сетей (кабелей), заканчивается на индивидуальных, общих (квартирных) приборах учета электрической энергии. В п. 6 Правил содержания общего имущества нет указаний на внутреннюю границу системы отопления: она состоит из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. В то же время в силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ общим имуществом является оборудование, обслуживающее более одного помещения. В связи с этим немало споров возникает по поводу отнесения радиаторов отопления к общему имуществу.

В частности, исходя из п. 6 Правил содержания общего имущества Минрегион России, уполномоченный давать разъяснения по вопросам применения данного документа, сообщил, что обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся внутри квартир, входят в состав общего имущества многоквартирного дома (Письмо от 04.09.2007 N 16273-СК/07). Разделяют мнение чиновников и некоторые арбитры. Так, в Постановлении от 24.05.2007 N Ф09-3841/07-С1 ФАС УО подтвердил правомерность привлечения управляющей организации к ответственности за то, что радиатор отопления в жилой комнате и полотенцесушитель в ванной комнате одной из квартир многоквартирного дома не обогревали. Арбитры согласились с жилищной инспекцией: так как радиатор, стояк отопления и полотенцесушитель являются общим имуществом многоквартирного дома, проводящим тепло не только в квартиру, но и во все жилые помещения, сквозь которые проходят данные стояки, то обязанность по их обслуживанию, содержанию, эксплуатации и ремонту несет общество. Есть приверженцы и противоположного мнения: в Постановлении от 16.10.2008 по делу N А26-2110/2008 арбитры ФАС СЗО признали незаконным привлечение управляющей организации к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ за невыполнение своевременного ремонта радиаторов отопления в квартире. Поскольку радиаторы обслуживают только одну квартиру, они не относятся к общему имуществу (см. также Постановление ФАС СЗО от 12.05.2009 по делу N А05-12711/2008, в пересмотре которого отказано Определением ВАС РФ от 05.08.2009 N ВАС-9953/09).

Заметим, согласно пп. "а" п. 1 Правил содержания общего имущества состав общего имущества в целях выполнения обязанности по его содержанию определяют собственники помещений в многоквартирном доме. В силу пп. 1 п. 3 ст. 162 ЖК РФ существенным условием договора управления многоквартирным домом является состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление. Поэтому собственники по согласованию с управляющей организацией вправе установить в приложении к договору перечень объектов общего имущества, ответственность за надлежащее состояние которых возлагается на управляющую организацию. Именно так поступила управляющая организация, спор которой с Роспотребнадзором рассмотрел ФАС ЦО в Постановлении от 06.05.2009 по делу N А08-5811/2008-27. К договору управления она составила акт разграничения ответственности за внутриквартирное оборудование, в котором предусмотрела, что ответственность за отопительные приборы, находящиеся в квартире и обслуживающие одну квартиру, возложена на собственника квартиры, а за стояки, отключающие устройства на ответвлениях от стояков, находящиеся в помещении собственника, но обслуживающие несколько помещений, - на управляющую организацию. Арбитры отказали Роспотребнадзору в привлечении компании к ответственности по п. 2 ст. 14.8 КоАП РФ (включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя), признав правомерность подобного разграничения ответственности.

Таким образом, ввиду отсутствия четкого правового регулирования и однозначной судебной практики состав общего имущества (в частности, включение в него батарей центрального отопления) нужно определить на общем собрании собственников помещений, и в случае выбора управляющей организации отразить перечень общего имущества в договоре управления многоквартирным домом.
Граница эксплуатационной ответственности
Не менее важным вопросом является определение внешней границы инженерных сетей. Согласно п. 9 Правил содержания общего имущества внешняя граница сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, определена императивно - ею является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью. Граница остальных сетей (электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения), если иное не установлено законодательством РФ, - внешняя граница стены многоквартирного дома (п. 8 Правил содержания общего имущества).

Однако в разграничении ответственности за содержание сетей между управляющей компанией (ТСЖ) и ресурсоснабжающей организацией важна так называемая граница эксплуатационной ответственности. Согласно п. 1 ст. 543 ГК РФ абонент по договору энергоснабжения (а также по договорам снабжения через присоединенную сеть газом, водой) обязан обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность эксплуатируемых энергетических сетей, приборов и оборудования. В частности, согласно п. п. 13 и 14 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ (утв. Постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 N 167) в договоре на отпуск (получение) питьевой воды и (или) прием (сброс) сточных вод устанавливаются в том числе границы эксплуатационной ответственности сторон (абонента и предприятия водопроводно-канализационного хозяйства) по сетям водоснабжения и канализации. Под такой границей понимается линия раздела систем водоснабжения и канализации по признаку обязанностей по эксплуатации элементов этих систем, устанавливаемая соглашением сторон. При отсутствии соглашения рассматриваемая граница устанавливается по границе балансовой принадлежности (линия раздела систем между владельцами по признаку собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления). Аналогичные положения содержатся в п. 114 Правил функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики (утв. Постановлением Правительства РФ от 31.08.2006 N 530), а также в п. 2 Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг (утв. Постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 N 861). Правила определения границы эксплуатационной ответственности применительно к снабжению коммунальными ресурсами многоквартирного дома изложены в п. 8 Правил содержания общего имущества. Так, при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом. Таким образом, граница эксплуатационной ответственности может быть, в первую очередь, определена в договоре по соглашению сторон, в том числе в месте соединения общедомового счетчика с сетью ресурсоснабжающей организации либо по внешней стене многоквартирного дома. Если соглашение сторон не достигнуто, закон устанавливает границу эксплуатационной ответственности:

- при наличии общедомового счетчика - по месту его соединения с внешней сетью;

- при отсутствии общедомового счетчика - по границе балансовой принадлежности, то есть по внешней стене многоквартирного дома. В этом случае ресурсоснабжающая организация не вправе настаивать на иных условиях, например на определении границ эксплуатационной ответственности по границам земельного участка, включенного в состав общего имущества (Определение ВАС РФ от 03.07.2009 N ВАС-8190/09, Постановления ФАС ВВО от 24.03.2009 по делу N А29-5292/2008, ФАС СКО от 28.05.2009 по делу N А53-9063/2008-С2-41, ФАС ЦО от 19.05.2009 N Ф10-1669/09). Суды не принимают доводы ресурсоснабжающей организации о том, что сети, расположенные на придомовой территории, не учитываются у нее на балансе (являются бесхозными) и расходы на их содержание не учтены при установлении тарифов. Потери в этих сетях нельзя возлагать на управляющую организацию или ТСЖ (Постановление ФАС ДВО от 16.12.2008 N Ф03-5249/2008). Аналогичным образом решается вопрос и с определением зон ответственности управляющей организации для целей привлечения управляющей организации к административной ответственности по ст. 7.23 КоАП РФ за нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (Постановление ФАС ВВО от 22.06.2009 по делу N А82-15177/2008-31).

следующая страница >>
Смотрите также:
Инструкция по применению Плана счетов Приказ
6014.24kb.
22 стр.
Инструкция от 14 сентября 2006 г. N 28-и об открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам)
487.81kb.
3 стр.
Инструкция по применению гражданами бытовых пиротехнических изделий
58.34kb.
1 стр.
Инструкция по применению гражданами бытовых пиротехнических изделий
72.63kb.
1 стр.
Инструкция по применению (эксплуатации), содержащая выделенный шрифтом текст об опасности и ограничения по применению
19.36kb.
1 стр.
Инструкция по применению средства «Клиндезин-Окси»
111.97kb.
1 стр.
Инструкция от 5 февраля 1923 г. N 381
83.14kb.
1 стр.
Инструкция по применению Содержание Инструкция по безопасности
150.49kb.
1 стр.
Инструкция по применению дезинфицирующего средства «Оксилизин» (000 нпф «Экотех», Россия) на предприятиях по производству напитков
217.13kb.
1 стр.
Формы регистров бухгалтерского учета
102.01kb.
1 стр.
Инструкция №8-05/11 по применению средства инсектоакарицидного «медилис-супер»
509.85kb.
3 стр.
Инструкция по применению дезинфицирующего средства «абсолюцид окси» для целей дезинфекции и предстерилизационной очистки
427.24kb.
1 стр.