Главная
страница 1

Расчет полной восстановительной стоимости зданий, имеющих отличия от типового проекта, с использованием сборников УПВС и разъяснений к ним.

Красовский А.П., к.т.н.,


доцент кафедры "Оценочная деятельность иантикризисное управление"
Финансовой академии при Правительстве РФ.

В практике оценочных работ часто требуется рассчитывать восстановительную стоимость объектов недвижимости Наиболее часто под таковыми подразумевают здания различного назначения, как-то жилые дома, офисы, магазины, склады, гаражи, заводские и фабричные корпуса, здания сельскохозяйственных ферм, производственных и ремонтных предприятий и многие другие.

Применяемые методы расчетов изложены в специальной литературе [1] и хорошо известны имеющим стаж работы оценщикам. Однако у начинающих, делающих только первые шаги в оценочной деятельности специалистов, вследствие громоздкости расчетов неизбежно возникают трудности, связанные с поиском необходимой информации и выработкой методики выполнения расчетов.

Анализируя опыт своей преподавательской работы в Финансовой академии при Правительстве Российской Федерации, Институте профессиональной оценки и Московском институте геодезии, аэросъемки и картографии, а также практический опыт по консультированию различных оценочных фирм и прислушиваясь к рекомендациям студентов и слушателей названных учебных заведений, автор счел целесообразным опубликовать ряд статей, посвященных расчетам восстановительной стоимости различных объектов недвижимости При этом будут рассмотрены как применение различных оценочных методик, основанных на использовании различных материалов, в том числе и нормативного характера, так и разнообразные типы объектов.

Автор выражает признательность практикующим оценщикам, студентам и слушателям различных учебных заведений и курсов, на занятиях в которых ему довелось выступать с представляемыми материалами, за отзывы о его работе, пожелания, замечания, помощь в практическом апробировании результатов работы и сборе информации Особую благодарность автор выражает Компании "КонсультантПлюс" за информационную поддержку учебной, методической и научно-практической работы.

Статьи настоящего цикла представляют собой методическое объединение существующих методик выполнения расчетов, рассчитанных в первую очередь на начинающих специалистов в области оценки. В них использованы результаты работ их автора в области практической деятельности по оценке недвижимости затратным подходом и опубликованные в открытой печати методики других специалистов, в необходимых случаях ссылки на первоисточники информации приведены Используемые для примеров названия объектов оценки, их характеристики и местоположение изменены до неузнаваемости, возможная схожесть с реальными объектами оценки чисто случайная.

В первой статье этого цикла будут рассмотрены методика выполнения работ по оценке зданий и схема использования набора необходимой информации.

I. Вводные пояснения

В большинстве случаев оценщики используют для расчёта восстановительной стоимости зданий сборники Укрупнённых Показателей Восстановительной Стоимости (УПВС) -составленные в уровне цен 1 января 1969 года нормативы, разработанные в начале 70-х годов XX-го века для переоценки основных фондов народного хозяйства [2]. Переход же к текущему уровню цен и учёт современных экономических реалий, таких как предпринимательская прибыль, ряд налогов и прочее, осуществляют с использованием специальных индексов и ряд поправок, рассчитываемых специализированными экспертными организациями.

Стоимость зданий с использованием таблиц УПВС, сведённых в сборники по отраслям народного хозяйства, может быть рассчитана как функция наиболее существенной, характерной для объектов отрасли народного хозяйства, к которой принадлежит оцениваемый объект, характеристики. Остальные же характеристики, влияющие на стоимость объекта, используются в основном лишь либо для выбора типового варианта проекта, согласно которому был сооружён объект, либо для учёта особенностей региона, в котором он расположен. При такой организации работ по оценке можно утверждать, что при помощи таблиц УПВС осуществляется оценка объектов, сооружённых по типовым проектам, особенности которых описаны в пояснениях к соответствующим таблицам.

В настоящее время экономические условия претерпели существенные изменения по сравнению с условиями, существовавшими во время составления сборников УПВС. Это обстоятельство требует использования целого набора информации, позволяющей учитывать современные экономические реалии. Использование этой информации не было предусмотрено первоначальным замыслом составителей сборников и, соответственно, не отражено в пояснениях к таблицам сборников, но в настоящее время является уже общепризнанным среди специалистов по оценке.

Однако по мере выполнения переоценки и основных фондов народного хозяйства с использованием таблиц сборников УПВС всё большую озабоченность стали вызывать случаи, в которых наблюдались существенные отличия конструктивных особенностей оцениваемых объектов от параметров, предусмотренных типовыми проектами, учёт которых не был предусмотрен сборниками, а пренебрежение которыми вело к возникновению грубых погрешностей рассчитываемых стоимостей. Поэтому для устранения подобного рода источников погрешностей расчётов были выпущены специальные Разъяснения [3] к таблицам УПВС, в которых были систематизированы наиболее частые отличия конструктивных особенностей оцениваемых объектов от предусмотренных проектами и приведены общие правила, позволяющие учитывать их влияние на стоимость таких объектов.

Таким образом, Разъяснения к таблицам УПВС явились инструментом, позволяющим получать более достоверные результаты оценки. Их использование актуально и в настоящее время наряду с использованием самих таблиц УПВС.



II. Методика выполнения расчётов и порядок использования материалов.

Рассмотрим последовательность выполнения оценочных работ. По мере необходимости приведены необходимые комментарии, сделаны ссылки на используемые материалы, а также приведены извлечения из них.



Формулировка задания на оценку

Выполнить расчёт полной восстановительной стоимости здания с использованием нормативов УПВС, Разъяснений к ним и необходимой сопутствующей информации при следующих условиях.

Характеристики и описание здания (выбираются по сведениям бюро технической инвентаризации или определяются путём обследования здания).

Назначение: Торговое.

Использование: в качестве продовольственного и промтоварного магазина.

Этажность: 2.

Фасад: архитектурное оформление простое, штукатурка, отделка мраморной крошкой.

В момент оценки осуществляется замена централизованной системы горячего водоснабжения на местную.

Дополнительно смонтирована и функционирует система принудительной вентиляции.

Объём помещений: общий - 9211 куб. м., в том числе подвала - 2967 куб. м. (используется как помещение).

Описание прочих конструктивных элементов здания приведено по ходу расчётов.

Местоположение объекта: Россия, г. Волгоград.

Дата оценки: июнь 2003 года.

Выполнение расчётов.

Методически порядок выполнения расчётов можно разбить на четыре следующих крупных блока:

А. Подготовка информации, выбор требуемых сборника и таблицы;

Б. Выбор информации из таблиц УПВС и выполнение расчётов;

В. Приведение восстановительной стоимости здания;

Г. Заключительные положения.

Рассмотрим их последовательно.

А. Подготовка информации, выбор требуемых сборника и таблицы.

1. Поиск требуемой таблицы сборника.

Стоимости зданий, сооружённых по различным типовым проектам и сгруппированных по назначениям и использованию, представлены в таблицах. В свою очередь таблицы сгруппированы в сборники по отраслям народного хозяйства.



1.1. Выбор номера сборника УПВС для выполнения расчётов производят по функциональному назначению объекта.

Для выбора сборника следует рассмотреть перечень сборников УПВС, приведённый в [2]. Извлечение из общей части приведено в таблице 1.



Таблица 1

Номер сборника

Содержание сборника

1

Здания и сооружения предприятий черной металлургии

2

Здания и сооружения предприятий цветной металлургии

...

...

31

Здания здравоохранения

32

Зданий учебных заведений, детских садов и яслей

33

Здания и сооружения торговых предприятий

34

Здания и сооружения зрелищных предприятий

...

...

Функциональное назначение оцениваемого здания: Торговое.

Следовательно, следует выбрать сборник № 33 [4].



1.2. Выбор таблицы УПВС в сборнике для выполнения расчётов следует осуществлять в зависимости от использования здания и его этажности. Для этого требуется проанализировать оглавление сборника № 33. Извлечение из него представлено в таблице 2, в которой указаны интересующие нас характеристики здания.

Таблица 2

Номер таблицы сборника

Характеристики зданий

1

Магазины универсальные одноэтажные

2

Магазины универсальные многоэтажные

3

Торгово-общественные центры

4

Магазины продовольственные, промтоварные и смешанной торговли одноэтажные

5

Магазины продовольственные, промтоварные и смешанной торговли двухэтажные и более

6

Районные универмаги двухэтажные со столовой до 100 мест

...

...

Оцениваемое здание используется в качестве магазина промышленных и продовольственных товаров. Его этажность: 2.

Следовательно, в сборнике № 33 требуется выбрать таблицу № 5.



2. Расчет поправок к стоимости здания.

Поправки к стоимости здания требуются для учёта отличия свойств конструктивных элементов оцениваемого здания от свойств конструктивных элементов здания, для которого составлены используемые таблицы. Расчёты выполняют с использованием Разъяснений [3].



2.1. На этапе обследования здания составляют перечень свойств его конструктивных элементов.

Фундамент: ленточный крупноблочный сборный. Стены и перегородки - кирпичные.

Перекрытия - из сборного железобетонного настила Кровля - совмещенная из сборных железобетонных плит. Полы (основной тип) -из керамических плиток. Проемы - деревянные. Наружная отделка - повышенная: фасад частично отделан мраморной крошкой, частично оштукатурен, архитектурное оформление простое. Инженерные системы: отопление - от городских сетей; вентиляция - принудительная; холодное водоснабжение - от городских сетей; горячее водоснабжение - отсутствует; канализация - от городских сетей; газоснабжение -от городских сетей; электроосвещение, телефон, телевидение, электрочасы - имеются в наличии.

2.2 Расчёт поправок.

Для выявления отличий особенностей конструктивных элементов зданий, которые могут оказать влияние на его стоимость, следует тщательным образом изучить Разъяснения к сборникам УПВС, так как существенная для данного этапа работы информация не систематизирована и находится в различных разделах Разъяснений. Рассчитываемые в пунктах 2.2.а - 2.2.г поправки будут учтены нами в расчетах позднее.



2.2.а Учёт повышенной сложности отделки фасада.

Осуществляют на основании данных пункта "Наружные отделочные работы" Разъяснений (см извлечение 1).

Основываясь на материалах Разъяснений, по аргументам: этажности здания (равной 2) и типу архитектурного оформления его фасада (простому), из таблицы 3 следует выбрать поправку к стоимости 1 куб. м. здания - 2,8%.

Таблица 3


Стоимость 1 куб. м. объекта:

Для зданий объёма:

5000 куб. м.

стоимость:

25,6 руб./куб. м.

Для зданий объёма:

10000 куб.м.

стоимость:

24,0 руб./куб. м.

Интерполируя для:

6243 куб. м.

получают стоимость: 25,2021 руб./куб. м.

Так как при сооружении здания была применена отделка мраморной крошкой, то к указанной поправке согласно примечанию к таблице следует применить дополнительно коэффициент, равный 2.

В результате, поправка за внешнюю отделку составит: 2,8% * 2 = 5,6%.



2.2.б Учёт наличия системы принудительной вентиляции.

Осуществляют на основании пункта "Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства" Разъяснений, подпункт 8, примечание на странице 18 (см. извлечение 2).

Несмотря на то, что пункт 8 непосредственно касается жилых зданий, мы можем таким образом учесть наличие улучшенной принудительной вентиляции, так как в примечании отсутствуют непосредственные указания на тип здания. Согласно отмеченному пункту, наличие у здания системы принудительной вентиляции должно быть учтено применением к его стоимости коэффициента 1,03, или поправки величиной 3%.

2.2.в Учёт отсутствия централизованной системы горячего водоснабжения.

Осуществляют на основании данных пункта "Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства" Разъяснений (см. извлечение 3).

Порядок расчётов следующий.

По аргументу: назначение здания (магазин) из предпоследнего столбца приведённой в извлечении таблицы выбран удельный вес стоимости системы горячего водоснабжения в общей стоимости инженерной системы здания, равный 12%.

Далее следует воспользоваться приложением к таблице 5 сборника УПВС № 33, извлечение со страниц 12 и 13 которого приведено также в приложении.

По аргументам: функциональное назначение (торговое) и этажность здания (равная 2), а также надземному объёму здания (6243 куб. м.), из него следует выбрать общую стоимость инженерных систем в стоимости здания, после интерполяции получив, результат равный 16%.

В итоге, поправка за отсутствие централизованной системы горячего водоснабжения составит: 12% от 16% = -1,9%. При этом поправке следует придать отрицательный знак, так как она должна уменьшать стоимость здания.

2.2.г Учёт улучшенной отделки подвала.

Подвал в оцениваемом здании используется в качестве помещения, для чего он был специальным образом отделан, что не предусматривалось типовым проектом.

Осуществляют на основании данных пункта "Иные конструктивные особенности зданий, имеющие значение для определения восстановительной стоимости 1 куб. м." Разъяснений, раздел "Объёмы: подвалы, техподполья, цокольные этажи" (см. извлечение 4).

Согласно подпункту 1, имеющая место улучшенная (в отличие от типового проекта) отделка подвала, должна быть дополнительно учтена в стоимости здания путём умножения объёма подвала с коэффициентом 0,20 на стоимость 1 куб. м. надземной части здания.

При этом существенно, что отметка об отсутствии или наличии подвала в типовом проекте должна быть сделана в описании типового проекта здания, для которого составлена используемая для оценки таблица (в нашем случае это таблица 5 сборника УПВС № 33 (см. извлечение 5).

3. Определение ценообразующих характеристик оцениваемого здания.

На основе показателей данного пункта будем выбирать стоимость 1 куб. м. стоимости здания из таблиц, к которой позднее будем применять рассчитанные выше поправки.



3.1 В соответствии с соображениями, изложенными в пункте 2.2.г. (см. извлечение 4), основной ценообразующей характеристикой здания будет выступать объём помещений его надземной части: 6243 куб. м. (при объёме подземной части - 2967 куб. м. дополнительно).

3.2 Вспомогательные ценообразующие характеристики - характеристики региона расположения здания. Приведённые ниже характеристики региона следует выбирать по адресу расположения здания: г. Волгоград. Для этого используют Общую часть к сборникам УПВС (см. извлечение 6).

3.2.а Территориальный пояс: 1.

3.2.б Климатический район: III.

Б. Выбор информации из таблиц УПВС и выполнение расчётов.

1. Расчёт восстановительной стоимости здания в ценах 1 января 1969 года.

Осуществляют на основании данных, определённых на предыдущем этапе работы.



1.а Расчёт стоимости 1 куб. м. объекта осуществляют путём выбора из таблицы № 5 сборника УПВС для соответствующего территориального пояса (1) интервала стоимостей и последующего интерполирования для объёма надземной части здания (6243 куб. м.). Результаты выбора и расчётов приведены в таблице 3.

1.б. Расчёт совокупной поправки за влияние дополнительных ценообразующих характеристик по пунктам А.2.2.а - А.2.2.В.

Совокупная поправка составит: 5,6% + 3,0% - 1,9% = 6,7%.



1.в Тогда, стоимость 1 куб. м. с учётом названных поправок составит:

25,2021 * (1 + 0,067) = 26,8906 руб./куб. м.



2. Выбор коэффициента изменения стоимости 1 куб, м. здания.

Согласно технической части сборника № 33 стоимость в таблицах приведена для II-го климатического района. Так как строительство в более тёплых регионах сопряжено, например, с уменьшением толщины стен здании, мощности системы отопления и т.п., то оно будет менее дорогостоящим, и наоборот в северных районах строительство потребует больших затрат ресурсов. Для учёта этих обстоятельств предназначен климатический коэффициент.

Климатический коэффициент выбирают со страницы 4 технической части к сборнику УПВС № 33, пункт 8 (см. извлечение 7), согласно ему III-му климатическому району соответствует коэффициент изменения стоимости 1 куб. м здания: 0,92.

Итого, стоимость 1 куб. м здания: 26,8906 х 0,92 = 24,8906 руб./куб. м.



3. Учёт сейсмичности района.

Сейсмичность района может оказать влияние на стоимость здания, так как строительство в сейсмоопасных районах сопряжено с повышенными требованиями. Увеличение стоимости строительства за счёт повышенных требований при возможных землетрясениях свыше 6 баллов следует учитывать введением указанного в пункте 9 технической части к сборнику УПВС № 33 коэффициента (см. извлечение 7). При необходимости определения величины максимально возможного землетрясения следует использовать документы, устанавливающие соответствующее районирование территории СССР [5].

В нашем случае сейсмичность района не влияет на стоимость строительства, так регион оценки не предполагает землетрясений свыше 6 баллов.

4.а Рассчитаем восстановительную стоимость здания с учётом его объёма (см. извлечение 7): 24,8906 руб./куб. м. х 6243 куб. м. = 154 456,24 руб.

4.б. Введём поправку за улучшенную отделку подвала с учётом его объёма и корректирующего коэффициента:

24,8906 руб./куб. м * 2967 куб. м. * 0,20=14682,04 руб.



4.в Итого: восстановительная стоимость здания в ценах 1 января 1969 года составит:

154 456,24 + 14 682,04 = 169 138,28 руб.



В. Приведение восстановительной стоимости здания.

Позволяет рассчитать стоимость здания, свойственную региону оценки на дату оценки, в нашем случае это июнь 2003 г.

Представляемая в настоящей работе процедура приведения восстановительной стоимости объекта оценки к текущему уровню отличается от применяемых ранее, изложенных в специальной литературе процедур [1; 8]. Это является следствием двух причин. Первая из них -переход строительной отрасли на систему нормативов 2001 года, имеющих в качестве базы сметные цены 1 января 2000 года. Вторая -изменение вида представления информации в используемых нами бюллетенях, издаваемых агентством "КО-ИНВЕСТ", отчасти являющееся следствием указанного перехода. В извлечении 8 представлен фрагмент таблицы 2.1 (страница 13) межрегионального информационно-аналитического бюллетеня, издаваемого названным агентством [7].

Приведение следует выполнять в два этапа.



1. На первом этапе следует перейти от уровня цен 1 января 1969 года, в которых составлены таблицы УПВС, к ценам 1 января 2000 года, фактически это цены декабря 1999 года (см. извлечение 8). Эту операцию выполняют путём деления полученной ранее стоимости на выбранный из таблицы индекс для Волгоградской области, рассчитанный для перехода от уровня цен 1 января 2000 года к уровню цен 1 января 1969 года: 0,04716. Стоимость здания на данном этапе составит:

169 138,28 / 0,04716 = 3 586 477,52 руб.



2. На втором этапе требуется перейти от цен 1 января 2000 года к ценам даты оценки (июнь 2003 года). Так как на момент написания настоящей работы (июль 2003 года) использовать значение индекса, рассчитанное по наблюдениям за фактическим уровнем цен ещё не представлялось возможным, то использовалась взятая из уже упомянутой таблицы его прогнозная величина: 1,931. Стоимость здания на данном этапе составит:

3 586 477, 52 * 1,931 = 6 925 487,09 руб.

Следует заметить, что представленная выше процедура расчётов позволяет обходиться без использования Постановления Государственного Комитета СССР по делам Строительства от 11 мая 1983 г. № 94 "Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчёта сводных сметных расчётов (сводных смет) строек [6] и иных аналогичных документов, ограничиваясь лишь сборниками агентства "КО-ИНВЕСТ", что значительно удобнее.

Однако, по мнению автора настоящей работы, вопрос о способах расчётов индексов, их величинах и адекватности получаемых с их использованием результатов остаётся открытым и требует глубокого изучения. Так, например, в результате перехода от цен 1 января 1969 года к ценам 1 января 2000 года рассмотренным выше способом была получена стоимость здания равная 3 586 477,52 руб. Его же стоимость, полученная в результате применения приведения, широко используемого на практике ранее, основывающегося на нормативных материалах и также материалах агентства "КО-ИНВЕСТ" [1; 8] - 3 227 459,45 руб. Различие составляет 359 018,07 руб. или примерно ±10%, что практически совпадает с погрешностью метода, основанного на использовании нормативов УПВС, и вряд ли может считаться допустимым.



3. Расчёт полной восстановительной стоимости здания.

Данный шаг позволяет учесть современные экономические реалии и иные рыночных факторы, которых не существовало на дату составления таблиц УПВС.

Необходимые для выполнения расчётов по данному пункту величины рассчитывают экспертно на основании анализа соответствующего сегмента рынка недвижимости. В частности, можно воспользоваться информацией, предоставляемой агентством "RWAY" (http:// www.rway.ru). Для данного примера их величины приняты условно.

3.1 Предпринимательская прибыль составит 25% от восстановительной стоимости.

3.2 Дополнительные издержки - 0% от восстановительной стоимости.

3.3 Тогда, полная восстановительная стоимость здания с учётом предпринимательской прибыли и дополнительных издержек:

6 925 487,09 x l,25 x 1,00 = 8 656 858,86 руб.



3.4 Учёт налога на добавленную стоимость.

Ставка НДС 20% от итога шага 2.3.3, при этом важно, чтобы индекс перехода к ценам даты оценки, использованный в шаге Б.2.2, не содержал указанного налога.

Итак, полная восстановительная здания в ценах июня 2003 года составит:

8 656 858,86 х 1,20 = 10 388 230,64 руб.



Заключение.

В заключении следует сделать два замечания, которые позволят лучше осознать смысл рассчитанных величин и избежать двусмысленности толкования результатов оценки.



Замечание 1. Следует заметить, что несмотря на полученное в результате выполнения вычислений значение стоимости объекта с указанием сотых долей рубля, с точки зрения точности, обеспечиваемой методом УПВС [1] (±10%), окончательный ответ следует записать в следующем виде: 10,39 ± 1,04 млн. руб.

Замечание 2. Следует заметить, что в соответствии со сделанными в технической части Сборника № 33 замечаниям полученная стоимость отражает стоимость всех общестроительных, санитарно-технических и электротехнических работ по сооружению здания магазина, но не учитывает стоимости специфического торгового оборудования (тем более, возможно приобретённого уникального). Стоимость его приобретения, доставки, установки и пусконаладки должна быть учтена отдельно.

Извлечения из необходимых для расчётов материалов.

Извлечение 1. Разъяснения по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупнённых показателей восстановительной стоимости.

Страницы 12 и 13. Раздел "ОТДЕЛОЧНЫЕ РАБОТЫ. НАРУЖНЫЕ РАБОТЫ".

При несовпадении наружных отделочных работ переоцениваемого здания с аналогом необходимо исходить из следующих указаний:

1. В показателях для 1-4 этажных жилых зданий предусмотрена лишь частичная штукатурка фасадов (цоколи, откосы, карнизы) с расшивкой швов стен. Для зданий свыше 5 этажей предусмотрена облицовка (полностью или частично) лицевым или силикатным кирпичом, а в некоторых случаях керамическими блоками.

При наличии у оцениваемых жилых зданий фасадов полностью оштукатуренных цементно-известковым раствором их табличную стоимость следует увеличивать на проценты, указанные в таблице 4.



Таблица 4. Величины поправок.

Архитектурное оформление фасада

Этажность

до 5

5 и более

Простое

2,8

2,2

Средней сложности

3,4

2,7

Сложное

5,1

4

Примечание. При наличии фасадов, оштукатуренных терразитовым или цветным раствором указанные надбавки применяются с коэффициентом 1,5, а с мраморной крошкой - 2, причём коэффициенты применяются лишь в тех случаях, когда показателями сборника предусмотрена частичная штукатурка фасадов или облицовка.

Извлечение 2. Разъяснения по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупнённых показателей восстановительной стоимости.

Страница 18. Раздел "ВНУТРЕННИЕ САНИТАРНО-ТЕХНИЧЕСКИЕ И ЭЛЕКТРОТЕХНИЧЕСКИЕ УСТРОЙСТВА".

Пункт 8. По всем жилым зданиям предусмотрена необходимая вентиляция с установкой вентиляционных решёток. В тех случаях, когда в таблице не сказано о их наличии и не предусмотрена поправка, а у оцениваемого здания вентиляционное устройство имеется, то корректировать стоимость 1 куб. м. таких зданий не следует.



Примечание: Когда у оцениваемого здания имеется система побудительной вентиляции (с установкой вентиляторов, моторов и т.д.), то к табличной стоимости таких зданий вводить К = 1,03.

Извлечение 3. Разъяснения по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупнённых показателей восстановительной стоимости.

Страницы 15 и 16. Раздел "ВНУТРЕННИЕ САНИТАРНО-ТЕХНИЧЕСКИЕ И ЭЛЕКТРОТЕХНИЧЕСКИЕ УСТРОЙСТВА".

В народном хозяйстве имеются здания, благоустройство которых не соответствует современным требованиям. Вследствие этого при переоценке зданий часты случаи, когда характеристика аналога по благоустройству не совпадает полностью с характеристикой переоцениваемого строения.

В этих случаях необходимо из стоимости здания исключать отсутствующий вид благоустройства и прибавлять тот вид, который имеется в оцениваемом строении.

Когда необходимые поправки отсутствуют, следует пользоваться таблицей №5.



Таблица 5. Санитарно- и электротехнические устройства.




Наименование

Жилые здания

Общее твенн ые здан.

Комм унальн. здан.

Здан. быт. обслуж

Учеб. завед.

Детские завед.

Рес- тор., стол., магаз

Торг базы, склады

1

Центральное отопление

25

24

24

20

25

24

20

32

2

Вентиляция

2

6

5

10

7

8

10

10

3

Водопровод

10

10

10

10

10

10

12

10

4

Горячее водоснабжение

12

10

12

12

10

10

12

8

5

Канализация

14

12

12

11

10

10

10

10

6

Газоснабжение

7

6

7

7

8

8

8

6

7

Электро- освещение и электро- оборудование

30

32

30

30

30

30

28

24

в т. ч. радио

2

2

2

4

2

2

2

2

телефон

4

4

4

3

3

3

3

3

телевидение

2

2

2

2

2

2

2

2

электрочасы

-

-

-

-

-

-

-

-




ИТОГО:

100

100

100

100

100

100

100

100

Извлечение 4. Разъяснения по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупнённых показателей восстановительной стоимости

Страницы 28 и 29. Раздел "ИНЫЕ КОНСТРУКТИВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ ЗДАНИЙ, ИМЕЮЩИЕ ЗНАЧЕНИЕ ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ 1 КУБ М ПОДВАЛЫ, ТЕХПОДПОЛЬЯ, ЦОКОЛЬНЫЕ ЭТАЖИ".

1. Если в таблице сборника, по которой производится переоценка каменных зданий, указано "с подвалом" или "с техническим подпольем", это значит, что стоимость подвалов или технических подполий учтена в восстановительной стоимости 1 куб. м. В этих случаях восстановительная стоимость здания определяется умножением стоимости 1 куб. м. здания, принятой по таблице сборника, на надземный объём здания (объём повала или технического подполья к надземному объёму здания не добавляется). При этом, если подвал используется под служебные, общественные или другие цели (домоуправление, ЖЭК, Красный уголок и др.) к восстановительной стоимости здания, исчисленной вышеуказанным способом, добавляется восстановительная стоимость повышенной отделки подвала, которая определяется умножением объёма повала на восстановительную стоимость 1 куб. м., по которой переоценивалось здание, умноженную на коэффициент 0,20.

2. Если переоценка каменных зданий с подвалом или техническим подпольем производится по таблице сборника, в которой указано "без подвала" или о подвале нет никаких оговорок, восстановительная стоимость определяется как сумма восстановительных стоимостей надземной и подземной частей здания. Восстановительная стоимость надземной части здания определяется путём умножения объёма надземной части на стоимость 1 куб. м. по таблице сборника. Восстановительная стоимость повала или технического подполья определяется путём умножения объёма подземной части здания на стоимость 1 куб. м., принятую для переоценки надземной части и на коэффициент 0,8. При этом восстановительная стоимость подвала, используется под служебные, общественные или другие цели, определяется умножением объёма подземной части здания на стоимость 1 куб. м., принятую для переоценки надземной части здания, без каких-либо поправочных коэффициентов.

Извлечение 5. Из сборника УПВС № 33 для переоценки зданий и сооружений торговых предприятий.

Страницы 12 и 13.



Таблица 6. Магазины продовольственные, промтоварные и смешанной торговли 2-х этажные и более.

Характеристика зданий.



Здания с подвалом. Фундаменты сборные железобетонные. Стены и перегородки кирпичные. Перекрытия и покрытия железобетонные. Кровля рулонная. Полы цементные, плиточные, паркетные и из релина. Отделка повышенного качества. Отопление центральное.

Таблица 6. Магазины продовольственные, промтоварные и смешанной торговли двухэтажные и более.

Восстановительная стоимость 1 куб м. здания (руб.).

Территориальные пояса

Объём здания до (куб. м.)

5 000

10 000

15 000

а

б

в

1

25,6

24,0

17,7

2

27,1

25,4

18,8

3

28,7

26,9

19,5

...










9

71,78

67,2

48,3

Приложение к таблице 6.

Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах

Наименования конструктивных элементов

Удельный вес

а

б

в

Фундаменты

6

4

8

Стены и перегородки

31

27

10

Перекрытия

10

12

27

Крыши

12

12

7

Полы

6

5

9

Проёмы

11

13

13

Отделочные работы

4

3

10

Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства

17

15

12

Прочие работы

3

9

4

Итого

100

100

100

Водопровод, канализация, вентиляция, электроосвещение и холодильные устройства.

Группа капитальности 1. p.Извлечение 6. Из общей части к сборникам УПВС зданий и сооружений, имеющихся в учреждениях и организациях, состоящих на государственном бюджете

Страница 17.

Таблица 7. Распределение отдельных частей территории СССР на территориальные пояса и климатические районы для переоценки основных фондов.


Наименование

Территориальный пояс

Климатический район

Волгоградская область

1

III

Калмыцкая АССР

2

II

Камчатская область (севернее 65-й параллели)

9

II

Камчатская область (южнее 65-й параллели)

8

II

Московская область

1

II

Извлечение 7. Из технической части к сборнику УПВС № 33 для переоценки зданий и сооружений торговых предприятий.

Страница 4.

Порядок пользования сборником.



Пункт 7. Полная стоимость объекта (здания или сооружения) определяется умножением восстановительной стоимости единицы измерения объёма объекта на его объём. При этом должны учитываться поправки, приведённые в Технической части или в примечаниях к отдельным таблицам сборника.

Пункт 8. Восстановительная стоимость зданий и сооружений, помещённая в настоящем сборнике, приведена для II климатического района.

Восстановительная стоимость зданий и сооружений, расположенных в других климатических районах, устанавливается при пользовании сборниками на местах путём применения к восстановительной стоимости II климатического района следующих поправочных коэффициентов:

для I климатического района - 1,14;

для III климатического района - 0,92;

для IV климатического района - 0,90.

Деление территории СССР по климатическим районам приведено в Общей части к сборникам. Пункт 9. Восстановительной стоимостью зданий и сооружений по настоящему сборнику не учтены удорожания, связанные со строительством в сейсмических районах. Указанные удорожания следует учитывать на местах при пользовании сборниками путём применения к восстановительной стоимости следующих поправочных коэффициентов в зависимости от величины балла:

6 баллов - 1,00;

7 баллов - 1,04;

8 баллов - 1,05;

9 баллов -1,08.



Извлечение 8. Из Межрегионального информационно-аналитического бюллетеня "Индексы цен в строительстве" / М.: "КО-ИНВЕСТ" - Выпуск 43, апрель, 2003.

Страница 13.

2. Строительно-монтажные работы.

2.1. Средние региональные индексы, рассчитанные по отношению к фактическим ценам на 01.01.2000 г. (декабрь 1999 г.).

Без НДС.



Дата введения сметных цен, период

Поволжский район

Волгоградская область

01.01.1969

0,04716

01.01.1984

0,05659

01.01.1991

0,09197

декабрь 1 999 г.

1,000

...




2003 г.




февраль

1,851

март

1,876

...




Прогноз




2003 г.




май

1,916

июнь

1,931

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Александров В.Т. Ценообразование в строительстве. - Спб.: "Питер", 2001. - 348 с.

2. Общая часть к сборникам УПВС зданий и сооружений для переоценки основных фондов/ Госстрой СССР, утв. Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 13 августа 1971 г., М.: Энергия -1971,24 с.

3. Разъяснение по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС/Издательство Республиканского управления технической инвентаризации - М.: 1995, 90 с.

4. Сборник УПВС № 33. Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений торговых предприятий для переоценки основных фондов (утв. Министерством торговли по согласованию с Госстроем СССР 20 мая 1970 г.) - М.: Экономика, 1970, 40 с.

5. СНиП II-7-81. Строительство в сейсмических районах (Утв. Постановлением Госстроя СССР от 16 июня 1981г. №94).

6. Постановление Государственного Комитета СССР по делам Строительства от 11 мая 1983 г. № 94 Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчёта сводных сметных расчётов (сводных смет) строек.

7. Индексы цен в строительстве. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень / М.: "КО-ИНВЕСТ" - Выпуск 43, апрель, 2003. -156 с.

8. Красовский А.П. Использование укрупнённых нормативов для оценочных работ: Учебное пособие по курсу "Ценообразование в строительстве". Для студентов, обучающихся по специальности 060400 "Финансы и кредит". - М.: Финансовая академия при Правительстве РФ, кафедра "ОДиАУ", 2003. - 64 с.

Журнал "Московский оценщик" №5 (24), октябрь 2003.



Информационный источник - МОК-Информ E-mail: mok@valnet.ru
При использовании материалов сайта обязательна ссылка на www.ValNet.ru


Смотрите также:
Расчет полной восстановительной стоимости зданий, имеющих отличия от типового проекта, с использованием сборников упвс и разъяснений к ним
295.62kb.
1 стр.
Выбор конфигурации сети малого предприятия. Расчет стоимости проекта. Мобильные операционные системы
676.51kb.
6 стр.
Анализ поведения основных энергетических уровней иона co2+
14.89kb.
1 стр.
Расчет и рациональное проектирование сейсмоизоляции существующих и строящихся зданий
249.57kb.
1 стр.
Решение. Расчет первоначальной стоимости оф на конец года: Фк = Фн + Фвв Фвыб
178.19kb.
1 стр.
Уведомление о проведении открытого запроса предложений №1-1210 г. Улан-Удэ от 03 декабря 2010 г. Ау рб «Гостехинвентаризация – Республиканское бти»
24.69kb.
1 стр.
Показатели Эталонные значения показателей
50.07kb.
1 стр.
Департамент государственного регулирования в экономике рассмотрел обращение по вопросам разъяснений, связанных с применением Федерального закона от 21. 07
35.95kb.
1 стр.
Термопрочностной расчет сопловой части жрд с использованием метода подконструкций
46.95kb.
1 стр.
Методические указания к разработке курсового проекта «Расчет основных технико-экономических показателей деятельности предприятий эт»
684.22kb.
5 стр.
1. 3 Расчет теплового состояния (ТС) поршня. 1 Согласованный расчет цпг
228.15kb.
1 стр.
1. Характеристика предприятия ОАО «Каменск-Уральский хлебокомбинат» 6
454.69kb.
2 стр.